나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70260 [1] 경기도 의정부시 호원동 119-3 진산아트빌 비동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1호선 '망월사역' 이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건중 1층 101호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감 창호 : 샷시 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70260 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 119-3 진산아트빌 비동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

건물면적: 39.53㎡ (약 11.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2002년 (사용승인 2003년 7월 3일)

채권자: 경OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 호원동 소재 '호암초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 중소규모의 근린생활시설이 소재하여 주거 지역의 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통:

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

* 지하철 1호선 '망월사역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 종합: 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 경기신용보증재단 강제경매 (2026년 2월 5일 접수)

* 주요 권리 분석:

* 을구 5번 주택임차권 (채권자: 최승연)

* 금액: 80,000,000원

* 전입일자: 2024년 3월 4일

* 확정일자: 2024년 1월 29일

* 배당신고일자: 2026년 2월 26일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자 (강제경매): 경OOOOOOO (채권액 9,700,366원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 인수 예상 보증금: 80,000,000원 (배당받지 못하는 금액)

* 주의사항:

* 위 임차인은 대항력이 있으므로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 미회수 보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 사항입니다. 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

* 감정평가서 요약에는 '임대미상'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 주택임차권 등기가 명확히 존재하므로 이를 기준으로 분석하였습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 지역의 일반적인 상권 특성을 보입니다.

* 집객 시설: 대형마트, 백화점 등 주요 상업시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 상권 특성: 배후 주거 단지를 기반으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 호암초등학교가 북측에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 편의: 1호선 망월사역이 인접하여 서울 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대규모 편의 시설 이용 시에는 이동이 필요합니다.

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주택가 분위기를 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 약 80,000,000원의 임차보증금 인수 부담은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 노후도: 2003년 사용승인된 건물로 약 20년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 시세 변동에 따른 가치 변화 위험이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 망월사역 인접으로 교통이 편리하고 생활 환경은 양호하나, 인수되는 보증금액이 상당하여 투자자의 자금 계획 및 인수 부담 능력에 대한 신중한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 망월사역 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 안정적인 주거지 내에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시세차익 가능성: 향후 지역 발전 및 시세 상승 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 100,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 분석한 결과, 전용면적 약 48.82㎡의 물건이 16,000만원에 거래되었습니다. 이를 기반으로 본 물건(전용면적 39.53㎡)의 적정 시장 가치를 보수적으로 산정하면 약 130,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 매수인의 총 투자 금액은 입찰가 + 인수 보증금이 됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 실질적인 가치를 고려한 예상 입찰가는 약 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 보증금 80,000,000원을 포함하여도 시장 가치 이하로 취득하기 위함입니다.

무리한 입찰 경쟁은 피하고, 정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.