나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경28 [1] 서울특별시 구로구 구로동 237 지하이시티 제4층 제401호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제4층 제401호~제407호로서, (사용승인일: 2018.8.20) 외벽: 석재붙임마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어마감 등 창호: 페어글라스창호 등입니다.

이용상태

공부상 "공장(지식산업센터)"로 등재외어 있으며, 현황 401호~407호(상호: 스튜디오 그리다)를 일괄로 사용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동남측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(2014-12-04)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출 (서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 1 사건번호

서울남부지방법원 2026타경28 (1)

1.1. 2 소재지

서울특별시 구로구 디지털로 243 (구로동) 지하이시티 제4층 제401호 (구 주소: 서울특별시 구로구 구로동 237)

1.1. 3 건물 정보

용도: 지식산업센터 (공장/지원시설)

사용승인일: 2018년 8월 20일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 면적: 86.02㎡ (약 26.02평)

전체 동 연면적: 48035.45㎡ (약 14531.1평)

1.1. 4 토지 정보

이용상태: 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지

토지 면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

1.1. 5 감정가

724,000,000원

1.1. 6 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8 채권자

주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울 구로구 구로동 소재 '구로남초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 업무 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

2.2. 교통여건

차량의 진출입이 용이하며, 동남측으로 노폭 약 25m의 포장도로에 접하고 있습니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 외관 및 상태

본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 19층 건물 중 4층에 위치합니다.

2018년 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

인접 대지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 현재 건물 부지로 이용 중입니다.

2.5. 주변 시설

본 물건지 주변은 구로디지털단지와 인접하여 IT, 제조, 서비스업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집한 지역입니다.

주요 인근 시설로는 구로남초등학교, 구로아트밸리예술극장 등이 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 10월 16일 접수된 부산은행 근저당권 (을3).

등기부 채권 총액: 5,597,000,944원.

경매 신청 채권자는 부산은행 (갑8, 임의경매)입니다.

본건 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

주식회사스튜디오그리다

보증금: 140,000,000원

차임: 11,200,000원

전입/사업일자: 2019년 5월 15일

배당신고일자: 2026년 5월 11일

대항력: 있음. (주의: 대항력이 있는 임차인이므로, 해당 임차인의 보증금 1억 4천만원은 매각 후에도 인수될 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법원 결정이나 배당 절차에 따른 것이므로 반드시 추가적인 법적 검토가 필요합니다.)

흔한빙의물인중알았다문화산업전문유한회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 7월 18일

대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원에 대한 인수 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

3.4. 기타 특이사항

공동담보, 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 차이가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

구로디지털단지 내에 위치하여 IT, 제조, 서비스업 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다.

다수의 지식산업센터가 집중되어 있어 관련 종사자들의 임대 수요가 꾸준히 높은 지역입니다.

4.2. 잠재 수요

인근 산업단지 종사자 및 기업체 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

현재 401호~407호를 일괄 사용하여 스튜디오로 운영 중인 점은 특정 업종의 지속적인 수요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 갖추어져 있어 기본적인 업무 및 생활 편의를 제공합니다.

총 315대의 주차 공간(자주식 295대, 기계식 20대)이 확보되어 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

구로남초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

또한, 본 물건지는 '교육환경보호구역'으로 지정되어 있으므로, 관련 상세 내용은 서울시남부교육지원청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사스튜디오그리다(보증금 1억 4천만원)는 대항력이 있어, 매각 후에도 보증금을 돌려받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4천만원이 실제로 소멸되는지 여부에 대한 면밀한 법적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

공동담보, 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 특수한 절차가 있을 수 있어 주의가 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

도시지역, 준공업지역, 대로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법규 제한사항이 존재합니다.

특히 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 기관을 통해 상세 내용 확인이 필요합니다.

6.4. 건물 내부 이용 상태

401호부터 407호까지 경계벽이 제거되고 일괄로 사용 중이며, 현재 '스튜디오 그리다'로 운영 중입니다.

전용 공간이 분리되지 않고 통합되어 있어, 향후 개별 호수 분할 또는 원상 복구 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

수도가 개별로 설치되어 있고 벽체 철거/설치가 용이하다는 관리사무실 진술이 있으나, 실제 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지 내에 위치한 비교적 신축의 지식산업센터로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

등기부상 다수의 권리가 존재했으나 모두 말소 예정으로 권리 관계는 명확해 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보의 불일치, 그리고 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다.

건물 내부가 여러 호실 통합 사용 중인 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

구로디지털단지 내 핵심 입지로 인한 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

건물 내부 통합 사용으로 인한 공간 활용의 이점이 있으며, 추후 분할 가능성도 존재합니다.

적절한 할인율 적용 시 높은 시세차익 또는 임대 수익률 달성이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 724,000,000원

인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원에 대한 인수 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

본 물건은 대항력 있는 임차인, 공동담보, 유동화 물건 등 특수성을 고려할 때, 일반적인 시세 조사 및 권리 분석 외에 추가적인 법률 자문이 필수적입니다.

안정적인 임대 수익 확보 및 잠재적 리스크 해소를 위한 충분한 할인율을 적용하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준 (506,800,000원 ~ 579,200,000원)을 1차 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 결과 및 최종 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

(예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원으로 가정하였으나, 임차인 관련 리스크를 고려하여 신중한 금액 결정이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.