나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10200 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 808 대림아파트 101동 1층 102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퀀텀 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "동답초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 일대는 대단지 아파트를 중심으로 인근에 상업 및 편익시설 등 소재하는 아파트지대이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호함.

교통상황

본건에 차량출입 용이하고, 반경 1km에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호함. 본건 아파트의 남측으로 약 1km 거리에 지하철 5호선 역인 "장한평역" 소재하고, 서측으로 약 1.4km 거리에 지하철 2호선의 지선인 "신답역" 소재하고, 북서측 약 1.7km 거리에 1호선과 경의중앙선과 KTX 및 철도 환승역인 "청량리역" 소재함. 본건 아파트 단지의 동측 약 120m, 남측 약 200m, 북동측 약 220m 거리에 버스정류장이 각각 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 아파트 4개동 중 제 101동에 해당함. 외벽 : 페인트 마감. 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감. 창호 : 하이샷시 이중창호.

이용상태

현재 아파트로 이용중임. (방3, 주방 및 식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니)

설비내역

난방설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 방송설비 등 갖추고 있음. 본건 아파트에 옥외 자주식 주차 173대(6,334.86㎡)분과 옥외 자주식 주차 118대(1,426㎡)분의 주차공간 확보되어 있음. (세대당 1.058 대)

토지의 형상 및 이용상태

본 아파트 부지는 대체로 부정형인 부정형의 토지로서, 간선도로와는 약간의 경사가 있으나, 대체로 평탄한 경사지 상에 건립된 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 아파트단지의 북측으로 로폭 약 10m의 도로와 동측으로 로폭 약 8m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 지정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 밖의 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10200 (1)

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 742,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 엔OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

* 소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 808 대림아파트 101동 1층 102호

* 토지면적: 46.40㎡ (약 14.04평)

* 토지 지분: 46.4㎡ (약 14.04평)

* 건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

* 건물 지분: 84.66㎡ (약 25.61평)

* 전용면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

* 분양면적: 제공된 정보로는 파악 어려움

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 아파트 101동

* 준공년월: 2003년 1월 8일 (20030108)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 "동답초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 본건 일대는 대단지 아파트를 중심으로 인근에 상업 및 편익시설 등이 소재하는 아파트지대이며 주거용으로서 주위환경 및 제반 입지조건은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건에 차량출입 용이하며, 반경 1km에 지하철역 등이 소재하여 전반적인 대중교통 이용편익은 양호합니다.

* 본건 아파트의 남측으로 약 1km 거리에 지하철 5호선 역인 "장한평역"이 소재합니다.

* 서측으로 약 1.4km 거리에 지하철 2호선의 지선인 "신답역"이 소재합니다.

* 북서측 약 1.7km 거리에 1호선과 경의중앙선, KTX 및 철도 환승역인 "청량리역"이 소재합니다.

* 본건 아파트 단지의 동측 약 120m, 남측 약 200m, 북동측 약 220m 거리에 버스정류장이 각각 소재합니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건의 아파트단지의 북측으로 로폭 약 10m의 도로와 동측으로 로폭 약 8m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건 등기부상 총 채권액은 713,642,785원입니다.

* 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2009-03-25 소유권이전 (표진선)

* 2012-03-23 소유권이전 (황순필)

* 2017-08-10 소유권이전 (이일웅)

* 2017-08-10 근저당 (한국자산관리공사) 251,300,000원 (말소기준권리)

* 2021-11-19 근저당 (엔에이치농협캐피탈주식회사) 288,000,000원

* 2022-07-15 근저당 (키움저축은행) 148,800,000원

* 2026-02-05 임의경매 (엔에이치농협캐피탈) 245,182,776원 (본건 사건의 채권자)

* 2026-02-27 가압류 (경기신용보증재단) 8,542,785원

* 2026-03-13 가압류 (주식회사케이뱅크) 17,000,000원

* 2026-04-01 임의경매 (삼성생명보험) (2026타경10595)

* 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 대상은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

* 본건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임대 관계는 미상이며, 구체적인 임차인 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

* 본건 주변에는 대단지 아파트를 중심으로 다양한 상업 및 편익시설이 소재하여 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 최근(2026년 5월 ~ 6월) 주변 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.66㎡)의 경우 885,000,000원(88,500만 원)의 실거래가가 확인되었습니다.

* 다른 면적대의 거래 사례로는 59.65㎡가 700,000,000원(70,000만 원), 114.9㎡가 1,280,000,000원(128,000만 원)에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 84.66㎡: 2025년 7월 보증금 45,000,000원 (월세 0원), 2026년 2월 보증금 20,000,000원 월세 140,000원.

* 59.65㎡: 2026년 6월 보증금 10,000,000원 월세 126,000원.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 답십리대림

* 총 동수: 3동 (단, 감정평가서상 101동은 4개동 중 하나로 기재)

* 총 세대수: 228세대

* 사용승인일: 2003년 1월 8일

* 최고/최저층: 19층 / 1층

* 주차시설: 옥외 자주식 주차 173대(6,334.86㎡) 및 옥외 자주식 주차 118대(1,426㎡) 공간 확보 (세대당 1.058대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 5대)

5.2. 편의시설 및 기타

* 주변에는 동답초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 위치합니다.

* 단지 주변에 공장, 유해시설 등 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건의 감정가(742,000,000원)가 최근 유사 면적(84.66㎡)의 실거래가(885,000,000원)보다 현저히 낮아, 감정가의 적정성 및 최신 시세 반영 여부에 대한 검토가 필요합니다.

* 중복사건으로 인한 절차상 복잡성 및 시간 소요 가능성이 있습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 잠재적 인수 부담이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동대문구 답십리동에 위치한 아파트로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소될 권리가 많아 법적 안정성은 높으나, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리(감정가 < 실거래가)는 본 건의 투자 가치를 판단하는 데 가장 중요한 요소입니다.

* 중복사건, 미상 임대 관계, 불확실한 지상권 등은 추가적인 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철역(5호선 장한평역, 2호선 신답역 등) 및 다수의 버스 노선 이용이 가능한 뛰어난 교통 접근성.

* 대단지 아파트 밀집 지역으로, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이하여 높은 주거 만족도 기대.

* 최근 실거래가(885,000,000원) 대비 낮은 감정가(742,000,000원)로, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 상당한 시세차익 기대 가능.

* 건물 및 토지 일괄 매각으로, 권리상 명확한 인수 부담은 적어 보입니다 (단, 지상권 관련 불확실성 검토 필요).

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 742,000,000원입니다.

* 유사 면적(84.66㎡)의 최근 실거래가가 885,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 상당히 낮은 수준으로 책정되었습니다.

* 따라서 입찰가는 감정가 이상으로, 최근 실거래가 수준(885,000,000원)을 참고하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

* 잠재적 리스크(중복사건, 미상 임대, 미확인 지상권 등)와 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하여, 750,000,000원 ~ 850,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.