나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10256 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 비동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전일 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동에 소재하는 '서울신묵초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린시설 등이 혼재하며 주거지로서의 제반 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 지하철<7호선 먹골역>이 소재하는바 제반 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 중 통칭"다담35빌" 제비동 제2층 제203호(사용승인일:2021.06.16)로서, 외벽: 외장석재붙임 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임등 마감 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 "건물개황도"기준하여 방2,거실 겸 주방,욕실등<내부구조도> 참고하시기 바람.다만 내부구조도는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근 탐문조사,집합건축물대장상 건축물현황도 등에 의거 조사하였음을,경매진행시 참고바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비,도시가스보일러에 의한 난방설비,승강기설비,1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접대지 대비 주위가 평탄한 지형을 이루는 2필 일단의 토지이며 사다리형의 형상으로 현재 건(다세대주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로가 소재하며 본건으로 출입도로는 4미터 내외로서 막다른 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)과 (2) 공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축뷴뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05)(*허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함,기간:2024.9.10.~2029.09.09) 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26 ~2026.8.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 ,주택임차권이 설정되어 있음.토지대장상,대지권 정리가 되어있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10256 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 242-35 비동 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 348,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물지분: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2021년 6월 16일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동에 위치하며, '서울신묵초등학교' 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 일반주택 및 소규모 근린시설이 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경으로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 지하철 7호선 먹골역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태

본건은 남동측으로 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 본건으로 진입하는 도로는 약 4미터 내외의 막다른 도로입니다.

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25).

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 7월 16일 접수된 주식회사 우리카드의 가압류(갑7)입니다.

주요 권리사항

* 소유권보존 (갑1): 2021년 7월 14일, 오화조 외 5명.

* 주택임차권 (을3): 2023년 11월 28일 말소 예정, 권리자 나형수, 권리금액 305,000,000원, 전입일자 2021년 11월 5일, 확정일자 2021년 9월 30일.

* 주의: "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 표기에도 불구하고, 을3(주택임차권)의 말소 예정 및 "인수 보증금 합계: 0원" 정보에 따라, 본 경매 물건은 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 분석됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건입니다.

* 강제경매 (갑9): 2026년 2월 5일, 주택도시보증공사, 권리금액 305,000,000원. 본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되었습니다.

권리분석 요약

전체 등기부채권 총액은 339,304,327원입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권(을3)은 말소 예정이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 나타나 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, HUG 관련 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 권혁수

* 보증금: 0원

* 차임: 750,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(나형수)

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 30일

* 배당신고일자: 2023년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 본 경매의 채권자로 추정됨.

4. 상권분석

본건이 소재한 묵동 지역은 주거용 다세대주택과 단독주택이 밀집한 지역으로, 최근 신축된 다세대주택들이 가격대를 형성하고 있습니다.

인근의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 건물은 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 2015년식, 전용면적 29.27㎡ (약 8.85평) 건물이 2026년 7월 245,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,369,000원)

* 2022년식, 전용면적 50.73㎡ (약 15.34평) 건물이 2026년 7월 595,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 11,728,000원)

* 2012년식, 전용면적 59.09㎡ (약 17.88평) 건물이 2026년 7월 309,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,237,000원)

본건은 2021년 신축된 전용면적 43.35㎡ (약 13.11평) 다세대주택으로, 신축 연도를 고려할 때 비교적 높은 가격대의 거래 사례(2022년식 50.73㎡)와 유사하거나 약간 낮은 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가 348,000,000원 (평당 약 8,027,700원)은 최근 거래 사례를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: '서울신묵초등학교'가 북서측 인근에 위치하며, 중학교 및 고등학교 접근성도 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 7호선 먹골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 주변 환경: 전반적으로 주거지역으로 형성되어 있으며, 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 공개된 정보 검색 결과, 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 임차인의 대항력은 없으며 보증금도 인수하지 않는 것으로 분석되나, HUG와의 계약 관계 및 향후 발생할 수 있는 행정적 절차에 대한 잠재적 확인 필요성이 있을 수 있습니다.

* 막다른 도로: 본건으로 진입하는 도로(약 4미터)가 막다른 도로인 점은 차량 통행 및 주차에 다소 불편함을 줄 수 있습니다.

* 토지대장상 대지권 미정리: 기타 참고사항으로 기재된 토지대장상 대지권 정리 미비는 행정적인 절차상 이슈일 수 있으며, 실질적인 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 매수 후 대지권 관련 절차 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일부 토지이용계획(상대보호구역, 대공방어협조구역 등)은 향후 건축 행위 등에 제한으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 특히, 대항력 없는 임차인의 보증금 305,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 본건의 가장 큰 투자 포인트입니다. 감정가(348,000,000원) 또한 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다. 막다른 도로 진입 등 일부 단점은 있으나, 이를 상쇄할 만한 장점을 가지고 있어 실거주 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 최신 건축 규격을 따르고 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 먹골역 인근에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 무인수 보증금: 305,000,000원의 임차인 보증금을 인수하지 않아 실질적인 취득 비용 절감이 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 형성하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 348,000,000원이며, 건물 면적은 43.35㎡ (약 13.11평)입니다. 임차 보증금 305,000,000원을 인수하지 않는다는 점을 고려할 때, 실제 매수인의 총 취득 비용은 입찰가 외에 취득세, 법무사 비용 등이 추가됩니다.

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 것으로 보입니다. 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 350,000,000원에서 370,000,000원 사이로 예상하며, 유찰 여부 및 경쟁 상황에 따라 탄력적으로 조정될 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.