나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3470 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제13층 제1311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해윤 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 도보 10분 거리에 "화곡역"(지하철5호선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상17층 건물 내 제13층 제1311호로서, (사용승인일: 2020.11.05) 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 설비, 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2026타경3470 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제13층 제1311호

용도

오피스텔

감정가

220,000,000원

토지면적

4. 71㎡ (약 1.42평)

건물면적

26. 63㎡ (약 8.05평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제 경매

채권자

한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건물 준공연도

2020년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 약 10분 거리에 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하고 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 2층/지상 17층 건물 중 제13층 제1311호입니다. 2020년 11월 5일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 용도로 이용 중인 건물로 구성되어 있습니다.

* 인접 도로상태

북서측으로는 노폭 약 30미터 내외의 도로, 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속해 있으며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

- 중요시설물보호지구(공항)

- 가로구역별 최고높이 제한 지역 (2015-08-27, 2022-06-09)

- 수평표면구역(수평표면)

- 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트/연립/다가구/단독/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)

- 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

- 기타 용도지역지구 미분류 (가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사항은 건축과 문의)

- 건축선 (2019-04-03)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기 (2026.02.06 접수, 권리액 202,102,332원)입니다.

* 인수되는 권리

집합건물 등기부등본상 을구 1번 권리인 주택임차권 (권리자: 김동영, 권리금액: 195,000,000원, 접수일자: 2025.05.02)은 '인수'로 표기되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김동영

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-03-10

* 배당신고일자: 2025-05-02

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 함을 의미하며, 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 기타 권리사항

소유권 보존, 신탁 등기, 소유권 이전 등이 등기부상 확인되며, 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리가 되어 해당 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소규모 오피스텔 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 또한, "화곡초등학교"가 인근에 소재하여 가족 단위 거주 수요도 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육

"화곡초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

주변 상업 시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 수월합니다.

* 주변 환경

오피스텔, 주택, 근린생활시설 위주로 형성된 생활권으로, 소음이나 공해 등 심각한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, "중요시설물보호지구(공항)"에 해당하여 항공기 소음 등 환경적 영향을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 김동영 임차인의 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 가장 큽니다. 본 경매 사건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 등기부상 '인수' 표기와 물건명세서 내용 등을 볼 때, 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공항 관련 제한 사항: "중요시설물보호지구(공항)"로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위 시 공항 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 건축 관련 제한: "가로구역별 최고높이 제한 지역" 등에 해당하므로, 건축 시 높이 제한 등 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 화곡역 역세권의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 감정가 대비 최근 매매 시세가 유사하게 형성되어 있어 시세차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 김동영 씨의 보증금 195,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 시세보다 훨씬 높아질 수 있으므로, 입찰 전 임차인의 배당 예상액 및 인수 가능 금액을 철저히 분석해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되어 매수인의 인수 부담이 없을 경우, 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 그러나 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 투자 가치가 크게 하락할 수 있으므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔 : 화곡역 역세권에 위치한 2020년식 신축 건물로, 투자 가치가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요 : 소규모 오피스텔 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력 : 강서구 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 합리적 취득 가능성 : 임차인 보증금 인수 리스크를 고려하여, 낙찰가 산정을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다. (단, 리스크 해소 전까지는 신중한 판단 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 최근 매매 시세: 220,000,000원 ~ 228,500,000원 (2024년 11월 ~ 2025년 2월 거래 기준)

본 물건의 주요 리스크는 대항력 있는 임차인 김동영 씨의 보증금 195,000,000원 인수 가능성입니다. 그러나 본 경매 사건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다.

만약 임차 보증금 전액이 배당으로 회수되어 매수인의 인수 부담이 없다면, 예상 총 투자 비용은 입찰가와 동일하므로, 시세 및 감정가를 고려하여 입찰가 산정이 가능합니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하되 시세 대비 합리적인 취득을 목표로 한다면, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

주의사항 : 상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 변제될 것이라는 가정하에 산출된 것입니다. 만약 등기부상 '인수' 표기에 따라 보증금 일부 또는 전부를 매수인이 실제로 인수하게 된다면, 실제 총 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 예상보다 훨씬 높아집니다. 따라서 입찰 전 반드시 관련 권리 및 배당 관련 사항을 재확인하여 최종적인 인수 금액을 파악하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.