나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50140 [1] 서울특별시 은평구 응암동 427-42 응암하이빌 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재‘은명초등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 공원, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 6호선"응암역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 6층 건물 내 제4층 제406호로서, (사용승인일: 2003.04.28.) 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 4필 일단의 세장형 토지이며, 업무시설(제1종, 제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로 및 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 427-42, 427-44 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.)), 응암동 427-43 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 대로3류(폭 25m∼30m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.)), 건축선. 응암동 127-2 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 대로3류(폭 25m∼30m), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2 026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.∼2026.12.31.)), 건축선.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 응암동 427-42에 소재한 오피스텔이며, 서울서부지방법원 2026타경50140 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

건물의 사용승인일은 2003년 4월 28일이며, 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층 406호입니다.

감정평가액은 112,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

전용면적은 건물면적 기준 28.80㎡ (약 8.71평)이며, 토지지분 면적은 11.17㎡ (약 3.38평)입니다.

본건은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 등기부상 채권 총액은 160,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ‘은명초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 ‘응암역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(응암로)으로 지정되어 있으며, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

본건은 북서측 노폭 약 25미터 도로 및 북동측 노폭 약 6미터 막다른 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 정순용의 근저당권(70,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 160,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서울주택도시공사

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 임대차 관계를 주장할 수 없으며, 보증금 반환 채권은 배당을 통해 변제받게 됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김현빈 (2015.09.04), 김숙희 (2019.07.22, 강제경매 2018타경6354 관련)

* 근저당권: 정순용 (2022.10.25, 70,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기: 정순용 (2022.10.25, 매매예약)

* 주택임차권: 서울주택도시공사 (2025.02.06, 90,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 서울보증보험 (2026.02.06, 93,422,465원, 본건 경매 사건)

물건명세서 참고사항:

* 임차인 및 주택임차권 승계인 서울보증보험 주식회사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 은평구 응암동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 복합 상권입니다.

인근에 은명초등학교가 위치하고 있으며, 다세대주택 및 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지는 지역입니다.

지하철 6호선 응암역 역세권으로 유동인구 확보 및 외부 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 은명초등학교 등 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 양육에 비교적 편리합니다.

교통: 지하철 6호선 응암역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 주변의 근린생활시설 및 상업지역을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 도심형 주거 및 업무 복합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 토지는 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.∼2026.12.31.) 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. (본 경매 기일 기준 현재 허가구역 적용)

SGI 인수조건 변경 및 임차인 관련 조건: 물건명세서상 명시된 바와 같이, 임차인(서울주택도시공사) 및 승계인(서울보증보험)이 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매각 절차의 필수 조건이므로, 해당 조건이 충족되지 않을 경우 매각이 유동적이거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. SGI 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

건물 노후도: 2003년 건축된 건물로 약 23년의 노후도가 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 위치한 오피스텔입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인(서울주택도시공사)은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으나, 매각 조건상 임차인 및 SGI의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 선행되어야 하는 조건부 매각 건입니다.

토지거래허가구역이라는 점과 SGI 인수조건 변경 관련 사항은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도심 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상되는 입지입니다.

지하철 6호선 응암역과의 접근성이 좋아 임대수익 및 시세차익을 기대할 수 있습니다.

현재 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 권리 분석 및 조건 확인 후 적정가 낙찰 시 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(전용면적 28.8㎡)의 응암하이빌 3층 물건이 2024년 6월 24일 110,000,000원에 거래된 이력이 있습니다.

감정가는 112,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 일반적인 경매 물건 분석과 동일하게 접근할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 SGI 인수조건 변경 등의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 요인들을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 108,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.