나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50099 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-8 트라움하임구산 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주변 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "6호선 구산역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 중 2층 203호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2020.01.30) 외 벽 : 화강석붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지 붙임 등 창 호 : PVC 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도기가스 개별 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 다소 경사지에 소재한 자체기반 평탄한 세장형 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노 폭 약 6m 내외의 포장된 도로에 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.-2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지 거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025.10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 다세대주택 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 은평구 구산동 177-8번지에 소재한 트라움하임구산 2층 203호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50099 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 감정가는 281,000,000원입니다.

토지 면적은 25.55㎡ (약 7.73평)이며, 건물 면적은 40.77㎡ (약 12.33평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

건물은 2020년 1월 30일에 사용승인되었습니다.

건축물 표제부에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 총 15세대가 거주하고 있습니다.

건축 면적은 214.98㎡ (약 65.04평), 총 면적은 965.94㎡ (약 292.25평)입니다. 건폐율은 59.55%, 용적률은 182.79%입니다.

전유부상 본건은 2층 203호이며, 전용 면적은 40.77㎡ (약 12.33평)입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, "구산중학교" 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통망으로는 본건까지 차량 출입이 가능하며, 도보 거리 내에 지하철 6호선 구산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장도 인근에 위치하고 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

토지는 자체 기반이 평탄한 세장형 토지이나, 인근 토지에 비해 다소 경사지에 위치하고 있으며, 현재 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장된 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 도로 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 22일 접수된 한국캐피탈주식회사의 가압류(등기부갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 순위의 주택임차권이 있습니다.

이가람 임차인은 2021년 4월 29일 전입하여 2021년 3월 8일 확정일자를 받았으며, 보증금 240,000,000원, 차임 0원입니다. 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있으나, 실제로는 인수될 가능성이 매우 높습니다.)

주택도시보증공사는 2026년 2월 3일 강제경매를 개시하였으며(등기부갑13), 이는 본건 경매의 직접적인 원인이 된 권리로서 매각으로 소멸됩니다.

등기부등본상 기타 가압류, 압류 채권들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 288,720,393원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 은평구 구산동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 구산중학교 및 인근 근린생활시설, 주거 단지가 혼재되어 있습니다.

6호선 구산역을 중심으로 형성된 상권으로, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 건물(2013년식, "리치빌" 147-18번지, 24.74㎡)이 2026년 5월 4일 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,176만원 수준입니다.

또한, 1991년식 건물("금당빌라" 355-7번지, 37.02㎡)은 2026년 5월 1일 11,500만원에 거래되었으며, 평당 약 1,027만원 수준입니다.

본건의 전용 면적은 40.77㎡ (약 12.33평)으로, 이를 기준으로 시세를 추정하면 대략 1억 2,700만원에서 1억 4,500만원 사이로 예상됩니다.

이는 본건의 감정가 2억 8,100만원에 비해 현저히 낮은 수준이며, 대항력 있는 선순위 임차인(이가람, 보증금 2억 4,000만원)의 보증금 인수 부담이 시세에 직접적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 구산중학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

또한, 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 식당, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 6호선 구산역 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

(추가적인 생활정보, 예를 들어 대형마트, 공원, 병원 등의 위치는 별도 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이가람의 보증금 2억 4,000만원입니다. 배당에서 전액 변제받지 못하면, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

본건은 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있습니다. (허가구역 지정 기간: 2025.8.26-2026.8.25 및 2025.10.20-2026.12.31). 현재 시점에서의 허가 구역 여부 및 관련 제한 사항은 반드시 확인해야 합니다.

기타 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 6호선 구산역 역세권이라는 장점이 있습니다. 주변 생활 편의시설 및 교육 시설도 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

그러나 가장 중대한 권리상 하자는 대항력 있는 선순위 임차인 이가람 씨가 보증금 2억 4,000만원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가(2억 8,100만원)와 시세(약 1억 2,700만원 ~ 1억 4,500만원)에 비추어 볼 때, 인수해야 할 금액이 매우 커서 상당한 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 임차인이 법원 배당을 통해 얼마만큼의 보증금을 회수할 수 있는지, 그리고 낙찰자가 최종적으로 인수해야 하는 보증금은 얼마인지를 면밀히 분석하는 것이 본건 투자 성공의 핵심입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서 양호한 건물 상태 기대.

6호선 구산역 인근으로 편리한 교통 환경.

주거지로서 기본적인 생활 인프라 구축.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 대항력 있는 선순위 임차인 이가람 씨의 보증금 2억 4,000만원이 가장 중요한 변수입니다.

최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 건물 가치는 약 1억 2,700만원에서 1억 4,500만원으로 추정됩니다.

낙찰자는 입찰가 외에 임차인이 배당으로 회수하지 못하는 보증금을 추가로 인수해야 합니다.

만약 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우(예: 1억원 회수 시 1억 4,000만원 인수), 낙찰자는 보증금 인수분을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 예를 들어, 시세 1억 4,000만원에 입찰하더라도, 1억 4,000만원을 추가로 인수하게 되면 총 부담액은 2억 8,000만원이 되어 감정가와 유사한 수준이 됩니다.

따라서, 실질적인 투자 가치는 (입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 1.4억)를 초과하지 않도록 산정되어야 합니다.

매우 보수적으로 판단했을 때, 임차인이 배당을 많이 받지 못하는 경우(예: 1억 ~ 1.5억 배당), 낙찰가는 5,000만원 ~ 1억 원 수준으로 낮아져야 실익이 있을 수 있습니다.

만약 임차인이 배당으로 2억원 이상을 회수할 수 있다면(이는 법원 배당 절차 및 우선채권 유무에 따라 결정됨), 낙찰가는 1억원 ~ 1억 4,000만원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

현재로서는 임차인 보증금 인수액이 매우 커서, 본건은 높은 위험을 수반하는 투자입니다.

정확한 배당표 분석과 임차인과의 소통을 통해 인수 보증금 규모를 파악하는 것이 필수적입니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 매우 불확실하며, 아래와 같은 범위를 제안합니다.

- 보수적 접근 (임차인 인수 금액 클 경우): 80,000,000원 ~ 120,000,000원

- 일반적 접근 (임차인 배당액 평균적일 경우): 120,000,000원 ~ 145,000,000원

실제 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 그리고 다른 입찰 참여자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.