나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3288 [1] 서울특별시 영등포구 당산동5가 9-3 당산역해링턴타워 제6층 제102동 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 "서울당서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철2호선,9호선 "당산역"이 소재하여 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물 내 제6층 제102동602호로서, (사용승인일: 2015.10.22) 외벽: 외장석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

당산동5가 9-3번지와 8-2번지 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항은 도시계획과 문의)), 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위 사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 당산동5가 9-20번지 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(특별계획구역(세부사항은 도시계획과 문의)), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3288 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동5가 9-3 당산역해링턴타워 제6층 제102동 제602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 200,000,000원

* 토지면적: 6.72㎡ (약 2.03평)

* 토지지분: 6.718㎡ (약 2.03평)

* 건물면적: 23.92㎡ (약 7.23평)

* 건물지분: 23.92㎡ (약 7.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물

* 사용승인일: 2015년 10월 22일

* 감정평가요약: 건물 총면적 41191.38㎡, 대지권 면적 5612.5㎡. 해당 물건은 제102동 제6층 제602호임.

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

* 대상물건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 "서울당서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

* 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 및 9호선 "당산역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 대상 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 특별계획구역으로 지정되어 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태이며, 특정 기간 및 용도에 대한 허가 요건이 존재함.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리

* 말소기준권리는 2026년 1월 29일 접수된 서울남부지방법원 강제경매개시결정(갑11)입니다. 이 경매개시결정으로 인해 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

* 을구 순위 1번 주택임차권(권리자: 김동진, 보증금: 185,000,000원, 전입일자: 2015-12-08, 확정일자: 2015-12-08)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 물건명세서에 명시된 바와 같이, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김동진 (김 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015-12-08

* 확정일자: 2015-12-08

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수되는 권리임)

* 비고: 채권자(김동진)와 동일인으로, 선순위 임차권 등기 및 강제경매 신청 등 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 기타 권리관계

* 등기부상 소유권보존, 신탁 등기 말소, 주택임차권, 강제경매 내역이 확인됩니다.

* 을구 1번 임차권은 '인수'로 표시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 해당 물건이 위치한 당산역 주변은 오피스텔, 아파트, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 지하철 2호선과 9호선 환승역인 당산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있으며, 유동인구 및 배후수요가 풍부한 편입니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적 임차 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통

* 지하철 2호선, 9호선 당산역이 도보 거리에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 학교: 서울당서초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 임차인 인수 리스크

* 선순위 임차인 김동진 씨의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 경매 절차상 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 남은 보증금은 매수인이 부담해야 하므로 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 0원으로 표시된 부분은 해당 물건 자체에 대한 추가적인 인수 사항이 없다는 의미일 수 있으나, 등기부 및 물건명세서 상의 '인수' 표기는 매우 중요하게 해석되어야 합니다.

* 층수 정보 불일치

* 등기부등본 상 전유부 정보에 따르면 해당 호실은 102동 1602호(16층)로 기재되어 있으나, 현장 조사 시 제공된 소재지 정보는 '제6층 제102동 제602호'로 되어 있어 층수 정보에 불일치가 있습니다. 실제 현황 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획 상의 제약

* 다양한 법규에 따른 지역지구 지정으로 인해 향후 건물 이용이나 재건축, 증축 등에 있어 제한이 따를 수 있습니다. (예: 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울의 주요 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성과 등기부상 층수 정보 불일치 등은 명확한 사전 조사가 필요한 부분입니다. 특히 임차인 김동진 씨가 채권자 겸 임차인으로 등재되어 있는 점은 권리관계 분석 시 각별한 주의를 요합니다. 인수되는 보증금의 실질적인 부담액을 정확히 파악하고, 층수 정보의 오류를 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 더블 역세권(2호선, 9호선) 당산역 초역세권의 탁월한 입지.

* 2015년 준공으로 비교적 최신식 건물에 해당.

* 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 활발한 지역 상권.

* 높은 대중교통 이용 편의성으로 인한 임대 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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최근 매매 사례를 보면 2026년 7월 거래된 23.92㎡ 면적이 21,000만원, 23.59㎡ 면적이 20,000만원, 26.56㎡ 면적이 21,800만원에 거래되었습니다.

감정가는 20,000만원이며, 최근 시세는 20,000만원에서 21,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

선순위 임차인의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 경우, 이는 실질적인 취득 비용에 포함되어야 합니다. 그러나 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금'을 제외하고, 순수 시장 가치 및 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 205,000,000원 에서 215,000,000원 사이로 판단됩니다.

이 금액은 인수되는 보증금(185,000,000원)과는 별개로, 낙찰받기 위한 경매상의 입찰 금액 기준입니다. 만약 210,000,000원에 낙찰될 경우, 임차인의 보증금 185,000,000원을 충당하고 남은 25,000,000원에 대해 법원의 배당 절차를 따르게 됩니다. 만약 낙찰가가 185,000,000원보다 낮을 경우, 그 차액만큼의 보증금은 매수인이 인수하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.