나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3524 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산근린공원" 동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 더숨153 제101동 제4층 제401호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선 (화곡역,까치산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층건내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2021.07.15) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3524 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제101동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 13.60㎡ (약 4.11평)

건물면적: 16.06㎡ (약 4.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 07월 15일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "까치산근린공원" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 대부분 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 주거 지역으로서의 특성을 지닙니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역 및 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 동측, 서측, 남측으로는 포장된 도로가 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 27일자 계양세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

등기부상 모든 권리(신탁등기말소, 임차권, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 촉탁에 의해 말소될 예정입니다.

인수되는 임대차 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 07월 23일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (소유자 전다솜)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 26일

확정일자: 2021년 10월 05일

배당신고일자: 2023년 12월 18일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항할 수 없는 임차권입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택 등이 주를 이루고 있습니다.

인근에 "까치산근린공원"이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

근린생활시설이 일부 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5호선 역세권(화곡역, 까치산역)을 중심으로 한 상권이 형성되어 있어, 대중교통 이용객을 기반으로 한 업종의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

별도의 심층적인 상권 분석보다는 배후 주거 단지의 안정적인 수요를 기반으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역과 까치산역을 도보 또는 버스를 이용하여 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 비교적 신축급(2021년 사용승인)인 "더숨153" 건물 내 도시형생활주택으로, 깔끔하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 주변에 다수의 마트, 편의점, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하고 있습니다. 까치산근린공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간을 이용하기에 좋습니다.

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 내 제4층 제401호입니다.

* 설비: 도시가스 난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샤시창호로 시공되었습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 용도)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 여부를 확인해야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

혐오시설:

주변 지역(화곡동 1169번지 일대)에 대해 확인한 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 까치산근린공원이 인접해 있어 오히려 쾌적한 환경을 제공합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

경매 과정에서 모든 권리가 말소될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 공원이 인접하여 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

다만, 복합적인 토지이용계획상의 제한사항과 허가구역 지정 등은 향후 활용 및 처분 시 고려해야 할 요소입니다.

감정가 대비 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 임대 보증금 인수 부담 없음: HUG 조건으로 인해 인수되는 보증금이 없어 추가적인 자금 투입 위험이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 이용이 편리하여 직장인 등 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 인근 공원 이용 및 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 279,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 유사 주택 매매 사례를 분석한 결과,

2019년식, 약 20㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 21일에 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 [cite: json].

본 물건은 2021년식으로 건축 연도가 더 신축이며, 면적은 16.06㎡ (약 4.85평)으로 해당 사례(19.98㎡, 약 6.04평)보다 약간 작습니다.

신축 프리미엄과 면적 차이를 고려할 때, 최근 매매 사례 가격(21,600만원)을 기준으로 하되, 약간의 상향 조정을 검토할 수 있습니다.

또한, 감정가는 279,000,000원으로 형성되어 있어, 이 가격을 기준으로 일정 수준의 할인율을 적용하는 것도 일반적인 경매 투자 전략입니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최근 매매 사례 가격에 근접하면서도 감정가 대비 적절한 할인율을 확보하여 수익성을 고려한 입찰가입니다.

구체적인 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.