나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3572 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 632-17 에비앙하우스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "백석초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 "증미역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2014.07.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3572 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 632-17 에비앙하우스 제3층 제301호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 6층 건물 내 제3층 제301호 (사용승인일: 2014.07.02)

* 토지면적: 15.00㎡ (약 4.5평)

* 건물면적: 29.85㎡ (약 9.0평) (전유부분 면적 기준)

* 감정가: 259,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 백석초등학교 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 근린생활시설, 지식산업센터, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 증미역이 소재하여 교통 여건은 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 10월 20일자 서울특별시 강서구의 압류 (말소 대상)

* 주요 권리 내역:

* 을5 주택임차권 (유 ): 보증금 244,600,000원, 전입일자 2020년 09월 24일, 확정일자 2020년 07월 31일, 대항력 있음. 권리분석상 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미함.

* 물건명세서 상에도 "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"으로 명시되어 있음.

* 현재 임차인의 보증금은 244,600,000원으로, 이는 등기부채권 총액과 일치함.

* 강제경매 채권자(한국주택금융공사)의 채권액은 288,473,135원으로, 임차인의 보증금보다 많음.

* 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하기는 어려울 것으로 예상되며, 매수인의 보증금 인수 가능성이 매우 높음.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 지하철 9호선 증미역 역세권으로, 주변 상업 지역 접근성이 양호함.

* 다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집된 지역 특성상, 안정적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 증미역을 통해 서울 도심 및 강남 지역으로의 접근성이 우수함.

* 편의시설: 백석초등학교가 인접해 있으며, 증미역 주변으로 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 밀집되어 있음.

* 교육: 백석초등학교, 등촌중학교 등 도보 통학 가능한 거리에 위치함.

* 주변 환경: 아파트 단지, 지식산업센터 등이 혼재하여 다양한 직주근접 수요가 있을 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 유 씨의 보증금 244,600,000원 인수 가능성임. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 상당히 증가할 수 있음.

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요함. (일부 지정 기간이 만료되었거나 임박함.)

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 2014년 준공의 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있음.

* 그러나 권리분석상 가장 큰 문제점은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 244,600,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점임. 이는 실질적인 투자 비용을 감정가 이상으로 증가시킬 수 있는 주요 요인임.

* 따라서 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액을 철저히 확인하고, 이를 반영한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 설비 및 구조를 갖추고 있음.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역을 이용한 서울 시내 접근성이 양호함.

* 강서구 지역 개발 잠재력: 마곡지구 등 인근 지역 개발에 따른 지역 가치 상승 기대 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 등촌동 365-35번지 미주그린빌라 (1994년식, 40.86㎡): 2026년 5월 1일, 198,000,000원에 거래됨.

* 등촌동 645-2번지 뉴파인빌 (2010년식, 53.47㎡): 2026년 5월 1일, 342,500,000원에 거래됨.

* 등촌동 572-9번지 라온제나 (2017년식, 42.96㎡): 2026년 7월 6일, 300,000,000원에 거래됨.

* 물건 본건(29.85㎡, 2014년식)의 전용면적 및 건축 연도를 고려할 때, 주변 시세상 2억 원 내외의 시장 가치를 가질 것으로 추정됨.

* 그러나 본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 244,600,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높음.

* 보수적인 시각에서, 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 고려할 때, 투자 수익 확보가 매우 어려운 상황임. 수익을 기대하기보다는 손실을 최소화하는 방향으로 접근해야 함.

* 따라서, 실제 투입될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 2억 원 내외)를 크게 상회하지 않도록 입찰가를 매우 낮게 책정해야 함.

* 예상되는 물건 자체의 시장 가치(약 2억 원)와 인수해야 할 보증금(2.44억 원)을 고려할 때, 본건은 정상적인 경매 절차에서 수익을 내기 어려운 물건으로 판단됨.

* 입찰가는 잠재적 손실을 감안하여 매우 낮게 설정해야 하며, 감정가의 60~70% 수준을 하회하는 금액으로 신중하게 접근해야 함.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 이 입찰가로 낙찰될 경우, 총 실질 취득 비용은 약 394,600,000원 ~ 414,600,000원 수준이 됨. 이는 추정 시장 가치(약 2억 원)를 훨씬 초과하는 금액으로, 투자자에게 상당한 손실을 초래할 수 있음을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.