나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3508 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

ㅍ본건 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 '독산역' 북동측에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무시설, 학교, 공원, 공업용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "독산역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층건 내 제6층 제603호로서, ［사용승인일: 2021.07.08］ 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실, 보일러실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 기계식 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 세장형 토지로서 오피스텔(주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3508 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제6층 제603호

건물명: 미림에이클래스

용도: 오피스텔

사용승인일: 2021년 7월 8일

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제6층

1.3. 면적 정보

토지면적(토지 지분): 10.10㎡ (약 3.06평)

건물면적(전용면적): 28.63㎡ (약 8.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 262,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각 (주택도시보증공사)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

지하철 1호선 '독산역' 북동측 인근에 위치하며, 도보 및 차량 접근이 용이합니다.

인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 주변 환경

본건은 아파트, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무시설, 학교, 공원, 공업용 부동산, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 지하철 1호선 '독산역'이 있어 교통이 편리하며, 주변 상업시설 및 편의시설 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을3) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 송민의 주택임차권(을3)은 대항력이 없으며, 매각조건에 따라 말소될 예정입니다.

따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송민)

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 19일

확정일자: 2021년 7월 30일

배당신고일자: 2023년 9월 6일

대항력: 없음

비고: 매각으로 인해 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존: 박은식 외 2명 (2021-07-14)

공유자전원지분전부이전: 오준석 (2021-08-19)

주택임차권: 송민 (2021-07-30 확정, 2021-08-19 전입, 말소 예정)

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-30, 말소기준권리)

압류: 국민건강보험공단 (2026-04-22, 말소 예정)

등기부채권 총액: 278,000,000원

4. 상권분석

본 건이 위치한 독산동 일대는 지하철 역세권을 중심으로 주거용 오피스텔과 상업시설, 업무시설이 밀집되어 있어 기본적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 특히 독산역 인근은 교통의 요지로서 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스 밀집 지역이 혼재되어 있어, 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요를 동시에 충족할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 6층에 위치하며, 외벽은 석재붙임, 창호는 PVC 창호로 마감되어 있습니다.

내부는 오피스텔로 이용 중이며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 주거 및 업무 겸용이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 설비

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등을 갖추고 있습니다.

또한, 기계식 주차장설비가 마련되어 있어 차량 주차 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주의사항 및 특이사항

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 채권자인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 이행해야 매각이 완료됩니다. 이는 잔여 보증금 미반환에 대한 채권자의 책임을 매수인에게 전가하지 않음을 의미하지만, 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m~12m) 접합

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25 / 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

위와 같은 토지이용계획 및 제한상태는 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 인근 부동산 거래 시에는 외국인 등 토지거래 허가 대상 여부 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 독산동, 독산역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔로, 입지 및 편의시설 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 면적 대비 감정가와 임차인 보증금 수준이 유사하며, 특히 본 건은 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점이 매력적입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각이라는 특수한 매각 조건이 존재하므로, 입찰 전 관련 조건을 상세히 확인하고 준수해야 합니다. 또한, 여러 토지이용 제한 사항이 존재하므로, 장기적인 관점에서 개발 및 활용 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 독산역 역세권 입지로 교통 편리 및 뛰어난 접근성

* 2021년 준공의 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대

* 전용면적 28.63㎡(약 8.66평)의 실속 있는 면적으로 1-2인 가구 주거 및 업무용으로 적합

* 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 임대 수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 262,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 및 시세 분석 결과 (JSON 제공 정보 기반 및 자체 시세 조사 추정치):

- 제공된 JSON 정보에 따르면 2025년 6월, 29.71㎡ 면적의 인근 건물이 279,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 물건의 면적(28.63㎡)과 유사하며, 만원 단위 거래 금액을 279,000,000원으로 해석할 경우, 단위 면적당 가격은 약 9,388,500원/㎡ (약 30,950,000원/평) 수준입니다.

- 본 건의 감정가(262,000,000원)는 유사 면적의 최근 거래가보다 낮게 책정되어 있습니다.

- 인수되는 임차보증금이 없으므로, 입찰가는 시장 가격을 고려하되 감정가를 기준으로 시작하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 최소 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 인수되는 부담금이 없다는 점과 신축 건물임을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 285,000,000원

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 최신 시세 변동, 경쟁 물건 분석, 그리고 본 건의 특수 조건(HUG 인수조건 등)에 대한 최종적인 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.