나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3571 [1] 서울특별시 양천구 목동 903 목동신시가지아파트 제307동 제10층 제1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에버그린감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울영도초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 학 교, 대단지 아파트, 근린공원 등이 소재하며, 서측으로 소규모 아파트단지, 단독주택, 다세 대주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 12층 내 제10층 제1005호로서, 사용승인일: 1986.09.30 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

아파트(폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인 못하였으며, 네이버페이부동산 단지내 면적별 정보상 방3, 거실, 주방1, 식당1, 욕실및화장실1, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지기, 지역난방/열병합에 의한 온수 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 등고 평탄한 부정형 광평수의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로로 출입 가능하며, 동측, 서측, 남측 및 북측으로 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 근린공원(저촉) , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 사회복지시설(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m) (저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교 육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-04-27~2026-04-26),토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) <추가기재>공동주택.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3571 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 목동 903 목동신시가지아파트 제307동 제10층 제1005호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,000,000,000원

토지면적: 92.22㎡ (약 27.90평)

토지지분: 92.22㎡ (약 27.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.16㎡ (약 28.79평)

건물지분: 95.16㎡ (약 28.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "서울영도초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 학교, 대규모 아파트 단지, 근린공원 등이 소재하며, 서측으로는 소규모 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 그리고 로변을 따라 주상용 건물 및 근린 상가 등이 분포하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

단지 내 도로를 통해 차량 출입이 가능하며, 동측, 서측, 남측 및 북측으로 공도와 연결되어 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 18일 접수된 주식회사올바름캐피탈대부의 근저당권(채권액 2,800,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 압류(양천세무서장, 양천구, 국민건강보험공단), 그리고 임의경매개시결정 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요 정보는 비어 있어 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 등 상세 내용이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 대항력 유무 및 인수 여부를 면밀히 추가 확인해야 하나, 본 건의 경우 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,800,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용 95.74㎡ ~ 95.03㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 5월 6일 2,800,000,000원, 2026년 5월 1일 2,870,000,000원, 2026년 6월 18일 2,700,000,000원 등으로 나타납니다. 이는 본 건의 감정가(3,000,000,000원) 대비 약 90%~96% 수준에서 거래가 이루어지고 있음을 시사합니다.

4.2. 시세 추정

최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 2,700,000,000원에서 2,870,000,000원 범위로 추정됩니다. 최근 거래 평균가는 약 2,790,000,000원 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 12층 건물 내 제10층 제1005호로, 1986년 9월 30일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시창호로 마감되었습니다. 아파트 내부 상태는 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 확인하지 못했으나, 유사 면적 정보상 방 3개, 거실, 주방, 식당, 욕실 및 화장실 1개, 발코니, 현관 등으로 구성된 것으로 추정됩니다.

5.2. 주요 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지기, 지역난방/열병합에 의한 온수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

본 건이 속한 목동신시가지아파트는 총 32개 동, 1,588세대로 구성되어 있으며, 1986년 9월 30일에 사용 승인된 단지입니다. 총 주차 대수는 1,224대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

본 건은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인할 수 없어 정확한 점유 관계, 내부 상태, 수리 필요성 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 수리 비용 발생의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제1종/2종/3종 일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 근린공원, 대로, 사회복지시설, 중로 등 다수의 도로에 저촉되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 그리고 다수의 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1986년에 건축되어 약 38년 된 건물로, 주요 설비의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 재건축 연한이 도래한 대단지 아파트로, 서울영도초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고 단지 규모가 커서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차상 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점과 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 최근 시세는 감정가 대비 소폭 하락한 수준에서 형성되어 있어, 시세 차익 및 향후 재건축 가능성 등을 고려한 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 목동 학군 및 생활 인프라를 바탕으로 한 안정적인 주거 가치

* 대단지 아파트로서의 환금성 및 유동성 확보 용이

* 토지이용계획 상 정비구역 지정 등으로 향후 재개발/재건축 잠재력 보유

* 권리 분석상 인수되는 권리 부담이 없어 명확한 투자 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 평균(약 2,790,000,000원)과 감정가(3,000,000,000원)를 종합적으로 고려하되, 내부 미확인으로 인한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인근 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 2,850,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적으로 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.