나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3590 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1053-13 제지층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 "화곡역 1번출구" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 보통차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 다세대주택 건물 내 제지층 제비01호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서, 다세대주택 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동으로 강서로34길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 본건은 집합건축물대장상 건축58550-4283(01.5.24.)호에 의거 위반건축물 표시되어 있으니 참고바람. ③ 본건은 인접필지(화곡동 1053-12)에 통칭 ‘남경리버빌 A동’ 이 소재하고 있고 본건이 속하는 통칭 ‘남경리버빌 B동’ 과 건물이 붙어 있음. 따라서 물리적으로 외견상 1동의 건물로 보이나, 법적(공부상)으로는 A동과 B동이 각자의 토지상에 위치하여 구분되어 있으니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3590 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1053-13 제지층 제비01호

용도: 다세대주택

토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

토지지분: 26.19㎡ (약 7.92평)

건물면적: 51.19㎡ (약 15.49평)

건물지분: 51.19㎡ (약 15.49평)

건축물 현황:

- 건물명: (주변 건물과의 관계상) 남경리버빌 B동으로 추정

- 층: 지하 1층 (B01호)

- 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 다세대주택 건물 내 제지층

1.3. 매각 정보

감정가: 167,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역 1번출구" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북동측으로 강서로34길과 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존(2001-03-12) 및 이전(2001-03-23) 내역이 확인됩니다. 이후 한국스탠다드차타드은행 근저당(2014-09-25, 말소기준권리), 우리금융캐피탈 가압류(2025-10-22), 주식회사 케이비국민카드 가압류(2025-11-13), 오케이캐피탈 강제경매(2026-02-06), 한국주택금융공사 임의경매(2026-03-31) 등 다수의 권리 변동이 있었습니다. 등기부채권 총액은 113,277,814원입니다.

3.2. 말소기준권리

을9 근저당권 (한국스탠다드차타드은행, 2014-09-25 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 통상적으로 경매를 통해 진행되는 물건은 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸되므로, 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황 (대항력 유무)

제공된 정보상 임차인 현황은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 감정평가서상 "임대 관계는 미상임"으로, 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 정보가 불확실하므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차 관계를 파악하는 것이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주위 환경은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2019년 건축, 전용 19.98㎡, 4층 다세대주택: 21,600만원 (2026년 7월 거래)

* 1986년 건축, 전용 37.44㎡, 2층 다세대주택: 15,000만원 (2026년 7월 거래)

* 2002년 건축, 전용 37.56㎡, 3층 다세대주택: 16,000만원 (2026년 7월 거래)

본 건은 전용면적 51.19㎡, 건축 연도 약 2001년으로 추정되며 지하 1층에 위치합니다. 최근 거래 사례 중 2002년 건축, 전용 37.56㎡ 다세대주택이 16,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 16,700만원은 면적 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 지하층이라는 점과 위반건축물 등의 리스크 요인을 고려하면 시세보다 낮게 평가될 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 다세대주택 건물 내 제지층 제비01호

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 설비: 개별난방 (도시가스), 주차장, 급배수, 위생설비 등

5.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 5호선 화곡역, 버스정류장 인접 (교통 편리)

* 편의시설: 근린생활시설 인접 (일상생활 편리)

* 공공시설 및 교육시설: 주위에 공공시설, 공원, 교육시설 등이 혼재

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등 법적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 중복사건

본 건은 중복사건으로, 타 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다. 해당 중복 사건의 진행 상황 및 결과에 따라 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역/지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

* 법적 제한: 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 용도, 기간 2025.10.20.~2026.12.31)

이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타 (건물 구분 관련)

본 건은 인접 필지(화곡동 1053-12)의 '남경리버빌 A동'과 물리적으로 하나의 건물처럼 붙어 있으나, 공부상으로는 '남경리버빌 B동'으로 구분되어 별도의 토지 위에 위치합니다. 이로 인해 관리 및 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 그러나 지하층이라는 점, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 점, 중복사건으로 진행 중인 점 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 부정적인 요인들은 물건의 가치 하락 및 추가적인 비용 발생 가능성을 높입니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권 입지로 인한 교통 편의성

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 (단, 리스크 요인 고려 필요)

* 상대적으로 넓은 전용면적 (51.19㎡)

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 분석을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 감정가 167,000,000원을 기준으로 하되, 지하층 위치, 위반건축물, 중복사건 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세와 비교 시, 해당 면적의 상위층 물건은 더 높은 가격을 형성하고 있으나, 본 건의 지하층이라는 점과 법적 리스크가 가격에 반영되어야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이 중 150,000,000원 을 낙찰가 목표로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 위반건축물 관련 사항을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.