나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3557 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2020.06.26.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 379-42, 379-53 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 379-42 삼성쉐르빌 제102동 제4층 제403호

1.2. 물건종별

도시형생활주택

1.3. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경3557 (1)

1.4. 경매구분

부동산강제경매

1.5. 채권자

박OO

1.6. 감정가

281,000,000원

1.7. 면적

* 토지 면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제403호

* 사용승인일: 2020년 06월 26일

* 건물명: 삼성쉐르빌 102동

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신월초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 기타 용도지구/구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등, 아파트)

2.4. 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 (1)번 부동산강제경매개시결정등기이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재: 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권 등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-23

* 확정일자: 2021-01-26

* 배당신고일자: 2026-04-23

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-23

* 확정일자: 2021-01-26

* 배당신고일자: 2026-04-24

* 대항력: 있음

*주의: 상기 임차인들은 모두 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월에 거래된 사례들이 있습니다.

* '더원' (2019년식, 19.98㎡, 4층): 216,000,000원에 거래됨. 이는 1㎡당 약 10,810,810원의 시세를 형성하고 있습니다.

* (504-114) (1986년식, 37.44㎡, 2층): 150,000,000원에 거래됨.

* 시원그린빌 (2002년식, 37.56㎡, 3층): 160,000,000원에 거래됨.

본건(2020년식, 29.99㎡)은 최근 거래된 '더원'과 유사한 연식 및 층수, 주택 유형을 공유하고 있어, 이를 기준으로 시세 파악 시 1㎡당 약 10,810,810원의 시세를 적용하면 약 324,216,198원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 281,000,000원보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

'신월초등학교'가 인근에 소재하고 있습니다.

5.3. 교통시설

지하철 5호선 화곡역이 소재하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 두 임차인의 보증금 총액 270,000,000원 (박 165,000,000원 + 주택도시보증공사 105,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 매각으로 인해 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 발생하며, 총 매수 비용이 실질적인 시장 가치를 초과하게 될 수 있습니다.

6.2. 주변 시세 대비 감정가

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 건물은 1㎡당 약 10,810,810원의 시세를 형성하고 있어, 본 건의 추정 시장 가치는 약 324,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다. 감정가 281,000,000원은 이러한 시장 시세보다 낮은 편이나, 인수되는 임차보증금 리스크를 고려하면 낮은 감정가만으로는 매력적인 투자로 보기 어렵습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역 검색 결과, 본 건과 인접한 곳에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 역세권에 인접하여 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 그러나 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총액 270,000,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 큰 물건입니다. 이는 실질적인 총 매수 비용을 크게 증가시키므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 토지에 대한 다수의 도시계획상 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 281,000,000원입니다. 유사한 면적 및 연식의 최근 실거래가(216,000,000원/19.98㎡)를 바탕으로 추정한 시장 가치는 약 324,000,000원 수준입니다.

하지만 본 건의 가장 큰 위험 요소는 총 270,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 만약 이 보증금 전액을 인수하게 된다면, 실제 총 매수 비용은 입찰가 + 270,000,000원이 됩니다.

투자 수익을 확보하기 위해서는 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 추정 시장 가치 324,000,000원에서 인수해야 할 보증금 270,000,000원을 제외하면, 실질적인 투자 가능한 금액은 약 54,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 위험 부담을 충분히 반영하여 55,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 명도 절차 및 인수 보증금 관련 상세 내용을 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.