나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3488 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 732-7 드림타운에이 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '지하철 2, 7호선 대림역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 전반적은 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 전반 적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2018.06.01) 외벽 : 석재붙임 마감. 창호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 전기설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 설비 및 1층에 피로티 주차장을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평 표면지역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m( 지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역(세부사항 : 서울 시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트 (건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임. ② 평가대상이 아닌 732-8번지(드림타운 비)와 맞벽 건축(출입구 분리)되어 있으니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3488 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 732-7 드림타운A 제2층 제202호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2018년 06월 01일

토지면적(총 토지면적 대비): 16.61㎡ (약 5.02평)

토지지분: 16.615㎡ (약 5.02평)

건물면적(전용면적): 26.42㎡ (약 7.99평)

건물지분: 26.42㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 256,000,000원

총 채권액 (등기부 채권 총액): 252,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 '지하철 2, 7호선 대림역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독, 다가구 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 인접 건물(732-8번지 드림타운B)과 맞벽 건축되어 있으나 출입구는 분리되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2, 7호선 대림역이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 02월 04일 접수된 채권자 진희현의 강제경매 개시 결정 등기(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(진희현)

- 보증금: 252,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 03월 16일

- 확정일자: 2020년 03월 02일

- 대항력: 있음 (본 임차권은 매수인에게 인수되며, 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.)

* 임차인: 진희현

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 03월 16일

- 대항력: 있음

3.3. 총 채권액 및 특이사항

등기부상 채권 총액은 252,000,000원입니다. 매수인은 선순위 임차권(을1)의 보증금 252,000,000원을 인수해야 하므로, 총 인수 채권액은 252,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래 정보 분석 결과, 유사 면적(약 8평 내외)의 다세대주택 실거래가는 2026년 7월 기준으로 약 53,970,000원에서 139,200,000원 사이에서 형성되고 있습니다. 다만, 해당 거래 사례들은 건물 연식이 1990년~1994년으로 본건(2018년 준공)보다 오래되었으나, 면적은 본건보다 다소 넓은 약 9.6평 수준입니다. 본건의 감정가 256,000,000원은 이러한 최근 거래 시세 대비 높은 편으로 판단됩니다.

4.2. 건물 연식 대비 시세 적정성

본건 건물은 2018년 6월에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당합니다. 이는 주변의 오래된 다세대 주택들보다 분명한 강점입니다. 감정가 256,000,000원은 신축 연식과 주변 시세(JSON 데이터 기준)를 고려했을 때, 면적이 작은 점을 감안하더라도 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로는 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 대림역 인근에 위치하고 있어 다양한 상업시설 및 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도보 통학이 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 있습니다. (자세한 내용은 현장 확인 필요)

5.3. 공공시설

주변에 도서관, 공원 등 공공시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 252,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 감정가(256,000,000원)와 유사한 수준으로, 인수되는 보증금을 고려하면 실질적인 취득 비용이 높아지는 점을 유의해야 합니다.

6.2. 법적 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 특히 외국인 등 특정 대상에게는 토지거래 허가가 필요하며, 건축법 시행령 별표1에 따른 아파트 용도는 2026년 12월 31일까지 허가 대상이므로 취득 시 주의가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 근접성

주변 지역에 대한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)의 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 서울시 도로교통본부 자료에 따르면 과거 영등포구 대림동 일대에서 관악구로 이전된 시설이 있었으나, 현재 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 파악되지 않았습니다. (현장 답사를 통한 추가 확인 권장)

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 비교적 신축 건물 (2018년 준공)

* 대림역 역세권 인근으로 교통 편리성

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계 명확화 가능성

7.2. 물건 약점 및 고려사항

* 감정가 대비 높은 선순위 임차인의 인수 보증금 (252,000,000원)

* JSON 상의 유사 면적 거래가 대비 높은 감정가

* 복잡한 토지이용계획 및 각종 규제

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 이점

2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용이나 리모델링 필요성이 낮다는 점은 장점입니다.

8.2. 잠재적 가치

향후 주변 재개발 및 신안산선 개통(2027년 예정) 등 지역 개발 호재를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 개발 계획의 진행 상황 및 정책 변화에 따라 달라질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 감정가에서 인수되는 임차 보증금을 차감하여 산출하였습니다.

감정가: 256,000,000원

인수 보증금: 252,000,000원

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

9.2. 권장 입찰가

4,000,000원

본 산정 결과는 지침에 따른 단순 계산이며, 실제 입찰 시에는 본건의 시장 가치, 권리 관계, 수익성 분석, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 인수 보증금 252,000,000원은 별도로 부담해야 하는 금액으로, 총 실질 취득 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다. 현재의 감정가와 인수 보증금 수준을 고려할 때, 상당한 주의와 면밀한 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.