나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3382 [1] 서울특별시 영등포구 당산동6가 216-1 강변리치빌 2 제7층 제704호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동6가 소재‘지하철 2,9호선 당산역’남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,9호선"당산역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 7층 건물 내 제7층 제704호로서, (사용승인일: 2015.04.10.) 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 징크판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m∼10m)(2025-04-10)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20.∼2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사를 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3382 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동6가 216-1 강변리치빌 2 제7층 제704호

* 용도: 본건의 공부상 용도는 다세대주택이나, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. [cite: 건축물표제부 요약]

* 감정평가액: 177,000,000원

* 토지 면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

* 건물 면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO (마스킹 처리: 강 )

1.2. 건물 정보

* 건물명: 강변리치빌Ⅱ

* 준공 연도: 2015년 04월 10일 (사용승인일 기준) [cite: 건축물표제부 요약]

* 구조: 철근콘크리트구조 평스래브지붕, 7층 건물 내 제7층 제704호

* 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 징크판넬 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

1.3. 토지 정보

* 토지 형상: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형

* 이용 현황: 다세대주택 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중

* 인접 도로: 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역

* 소로2류 (폭 8m∼10m) (2025-04-10 지정)

* 가축사육제한구역 (애완 및 방범용 가축 제외)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역 (육군 수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역 (한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15 지정, 2025.10.20.~2026.12.31, 아파트 건축 용도)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동6가에 위치하며, 지하철 2, 9호선 당산역 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있고, 지하철 2, 9호선 당산역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 등기부상 말소기준권리: 2022년 12월 20일자 강수연의 전세권설정 (을3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시적으로 '인수' 표기된 권리는 매각으로 소멸되지 않으나, 법원 경매 절차상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 원칙적으로 매수인에게 인계됩니다. 다만, 본건의 경우 '강제경매'가 말소 대상으로 표기되어 있으며, '주택임차권'과 '전세권설정'이 '인수'로 표기되어 있어 주의가 필요합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어, 낙찰대금으로 선순위 권리 변제가 가능한 것으로 추정되나, 이는 낙찰가에 따라 달라질 수 있습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강수연

* 보증금: 173,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 24일

* 확정일자: 2020년 07월 17일

* 배당신고일자: 2024년 10월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 전세권설정 (173,000,000원) 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소기준권리로서 인수 대상입니다. 주택임차권 역시 인수 대상입니다.

* 임차인: 베스턴아시아주식회사

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 10월 01일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자가 말소기준권리(2022.12.20)보다 늦으므로, 원칙적으로 대항력이 인정되지 않으며 배당받지 못할 가능성이 높습니다. 다만, '대항력 있음'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임은 명시되어 있으나, 금액이 미상인 부분은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

강수연은 선순위 전세권자이자 주택임차인으로서 대항력을 갖추고 있으며, 해당 권리는 인수 대상입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 낙찰가에 따라 강수연의 보증금이 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 베스턴아시아주식회사의 경우, 전입일자가 말소기준권리보다 늦음에도 불구하고 대항력이 있다고 명시되어 있어 인수 여부 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 당산동6가 지역은 주거 지역과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. 당산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 업종 현황

건축물대장상 다세대주택 및 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으며, 현재는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소형 면적임을 감안할 때 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 교통: 지하철 2, 9호선 당산역, 버스정류장 인접

* 쇼핑/편의: 인근 근린생활시설, 대형마트 및 백화점 접근 가능 (당산역, 영등포역 등)

* 의료: 병원 및 의원 등 이용 가능

* 교육: 주변에 학교들이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 7층 건물 중 7층에 위치하여 채광 및 통풍이 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 기계식 주차장도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요인은 선순위 임차인인 강수연의 인수되는 권리입니다. 보증금이 173,000,000원이며, 낙찰가로 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있지만, 이는 낙찰가에 따라 변동될 수 있는 불확실성이 존재합니다. 베스턴아시아주식회사의 대항력 유무 및 보증금 회수 여부도 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 용도 불일치

공부상 용도는 다세대주택이나, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라는 점에서 향후 건축물 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 제한 사항

본건 토지는 다양한 도시계획상의 제한(가축사육제한, 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)을 받고 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2, 9호선 당산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다. 소형 면적의 업무시설(오피스텔)로서 1인 가구 임대 수익용으로 고려해볼 수 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금(173,000,000원)이 감정가(177,000,000원)와 거의 동일하고, '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점은 낙찰가 결정에 매우 중요한 변수가 될 것입니다. 또한, 최근 실거래가를 반영한 주변 시세(약 5천만 원대 ~ 8천만 원대)와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 잠재적 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 용도 불일치 등 추가적인 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 9호선 당산역 인근으로 뛰어난 교통망 확보

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업체 대상 임대 수익 잠재력

* 복합 용도: 주거와 업무 기능을 동시에 갖춘 지역의 특성

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 기준, 29.91㎡ ~ 39.84㎡ 면적 약 8,370만원 ~ 10,100만원)를 분석했을 때, 본건(21.53㎡)의 시장 가치는 대략 5,600만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가(177,000,000원)와 큰 차이를 보이며, 특히 선순위 임차인의 보증금(173,000,000원) 및 전세권 설정 금액과 비교했을 때, 해당 금액 이하로 낙찰될 경우 매수인이 임차인의 보증금 및 권리를 인수하게 될 위험이 매우 높습니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있는 점은 낙찰가가 선순위 권리 금액을 초과할 것을 시사합니다. 따라서, 낙찰 시 매수인이 인수하게 되는 보증금이 없으려면 최소한 선순위 권리액(173,000,000원) 이상으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

종합적으로 고려하여, 본건의 잠재적 리스크와 감정평가액, 선순위 권리, 그리고 제공된 시세 정보를 감안할 때, 보수적인 접근을 위해서는 175,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 감정가 수준이며, 제공된 시세와의 괴리가 크므로 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

* 추정 입찰가 범위: 175,000,000원 수준

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