나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3563 [1] 서울특별시 금천구 독산동 957-1 메트로타운 제씨동 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철2호선(구로디지털단지역)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕, 5층 건물 내 메트로타운 제씨동 제3층 제302호로 외벽 : 석재 타일붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택[단지형다세대(후면 건물개황도 참조)]임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 4~5M 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3563 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 957-1 메트로타운 제씨동 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 330,000,000원 (금 삼억 삼천만원)

토지면적: 27.93㎡ (약 8.45평)

토지지분: 27.93㎡ (약 8.45평)

건물면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

건물지분: 40.89㎡ (약 12.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

북동측 인근에 서울문성초등학교가 소재함.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 교통 접근성은 보통으로 평가됨.

토지는 가장형의 토지로서 현황 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중임.

북측 및 서측으로 노폭 약 4~5M 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건임.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 11월 13일 접수된 인천수산업협동조합의 가압류(금 167,767,022원)임.

등기부상 을구 순위 1번으로 등기된 고영진 임차인의 주택임차권(보증금 305,550,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

고영진 임차인은 전입일자(2021년 10월 1일)와 확정일자(2021년 8월 23일)를 통해 대항력을 갖추고 있으며, 배당신고일자는 2025년 10월 17일임.

본 물건은 선순위임차권이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요함.

등기부채권 총액은 473,317,022원임.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상권 수요를 갖추고 있음.

인근에 학교(서울문성초등학교)와 지하철역(구로디지털단지역)이 있어 주거 환경으로는 양호한 편임.

제공된 주변 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 최근 2026년 5월에 인근 독산동에서 유사한 다세대 주택(2023년식, 29.87㎡)이 325,000,000원에 거래된 사례가 있어 본건의 감정가(330,000,000원)는 시세와 유사한 수준으로 판단됨.

다만, 해당 거래 사례는 신축 건물로 연식 차이가 존재함.

본건의 전용면적(40.89㎡) 대비 인근 거래 사례들의 면적이 다양하므로, 직접적인 시세 비교 시에는 면적 및 건물 연식 등을 면밀히 고려해야 함.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택임.

내부에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있음.

외벽은 석재 타일 붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었음.

단지형 다세대 주택으로 건축되었음.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인 고 의 보증금 305,550,000원이 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점임.

제공된 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 임차인의 보증금과는 별개의 산정일 수 있으며, 해당 임차인의 보증금이 경매 절차의 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 존재함.

이로 인해 실제 매수인의 총 지출 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있음.

또한, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 제한사항이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 3층에 위치한 40.89㎡ 규모의 주거용 부동산임.

감정가는 3억 3천만원으로 책정되었으나, 가장 큰 걸림돌은 선순위 임차인 고 (보증금 305,550,000원)의 보증금 인수 문제임.

해당 임차인의 보증금 전액이 경매 배당에서 변제되지 않을 경우, 매수인은 추가적인 재정적 부담을 안게 되므로, 입찰 전 배당 현황 및 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 함.

신축 다세대 주택의 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 적정해 보이나, 선순위 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하면 실제 낙찰가율은 현저히 낮아질 수 있음.

8. 투자 포인트

서울 금천구 독산동에 위치하여 도심 접근성이 양호한 편임.

주변에 학교 및 지하철역이 있어 주거 생활 편의성이 있음.

본건을 포함한 메트로타운 단지 내 주택은 2017년식으로 비교적 신축에 속함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 330,000,000원이며, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 계산에 포함되지 않음.

그러나, 을구 순위 1번의 주택임차권(고영진, 보증금 305,550,000원)이 매수인에게 인수되는 사항으로 인해, 실제 낙찰 후 부담해야 할 총 비용은 낙찰가와 인수되는 보증금의 합계(배당액 제외분)가 될 수 있음.

이 점을 감안하여, 위험 대비 수익성을 고려한 신중한 접근이 필요함.

인근의 최근 실거래가 및 본건의 임차인 인수 부담 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하, 보수적으로는 감정가의 80%~85% 수준인 264,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있음.

최종 입찰가는 법원 배당표 확인, 현장 조사, 임차인과의 협의 결과 등을 바탕으로 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.