나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3630 [1] 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제5층 제에이506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 업무 시설, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남동측에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역이, 인근에 노선버 스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 복합판넬, 석재붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 등. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 가로구역 별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호){건축법}, 장애물제한표면 구역(진입표면구역){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도 권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률},토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10.20~202612.31).

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매 참여시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3630 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제5층 제에이506호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

* 토지 지분: 9.9555㎡ (약 3.01평)

* 건물면적: 19.37㎡ (약 5.86평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 등기부채권 총액: 1,185,600,000원

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 535-7번지에 위치하며, 가산디지털단지역 북서측 인근에 소재함.

* 주위에는 업무시설, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재함.

* 교통상황은 차량 출입이 용이하며, 남동측으로 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 위치하고 있으며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획상 본건은 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물 제한표면 구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2023년 4월 6일자 강서세무서장의 압류 (체납징세 과-티21433)임.

* 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같음.

* 신탁등기 말소 (손재현)

* 주택임차권 (장이룸) - 단, 매각조건에 따라 인수될 가능성 존재

* 압류 (강서세무서장)

* 가압류 (주택도시보증공사)

* 압류 (보령세무서장)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 인수되는 권리는 다음과 같음.

* 토지 별도등기 관련 지상권설정 등기 (2019년 6월 26일 접수, 을구 32번 및 19번) - 본 권리는 매각으로 소멸되지 않으며 매수인이 인수해야 함.

* 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 24일

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 장 )

* 보증금: 165,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 4일

* 확정일자: 2022년 3월 9일

* 배당신고일자: 2023년 8월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 이 조건이 충족되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 주요 IT 및 산업단지로서, 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역임.

* 인근에 다수의 업무시설과 오피스텔이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 소규모 근린생활시설이 소재하여 직장인들의 편의시설 이용이 용이함.

* 주변에 대규모 공원이나 녹지 시설은 부족하나, 업무 및 상업 기능이 매우 활발한 지역임.

* 주변 반경 1km 이내에 주거 밀집 지역이 없어 업무용 또는 1인 가구 오피스텔로서의 가치가 높음.

* 혐오시설은 확인되지 않으나, 대규모 산업단지 특성상 소음이나 교통량 증가 등의 환경적 요인은 고려할 수 있음.

5. 생활정보

* 건축물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 해당함.

* 철근콘크리트구조로, 외벽은 복합판넬, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 샷시 창호를 사용함.

* 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

* 가산디지털단지역(1, 7호선) 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수함.

* 단지 내 상업시설 및 주변 상가 이용이 편리하며, 대형 쇼핑몰 및 문화시설도 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 및 지상권 인수: 본건 토지에 설정된 지상권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이는 향후 재산권 행사나 처분에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소임. 이는 감정가를 크게 하회하는 가격으로 입찰해야 하는 주요 요인이 됨.

* HUG 인수조건 및 임차권 승계: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각으로, 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 이행되지 않을 경우 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 있음.

* 현황 주거용 사용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 양도 시 세금 문제나 법규 위반 소지가 될 수 있으며, 금융기관 대출 시 불이익이 발생할 수 있음.

* 높은 총 채권액: 본건의 감정가(144,000,000원) 대비 총 채권액(1,185,600,000원)이 매우 높아, 유찰 가능성은 있으나 인수되는 권리 및 미해결된 채무 관계를 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

7. 종합 의견

* 본건은 가산디지털단지역이라는 우수한 입지에 위치하고 건물이 비교적 신축이라는 장점이 있으나, 토지에 설정된 지상권의 인수, HUG 관련 조건부 매각 등 심각한 권리상의 하자가 존재함.

* 이러한 중대한 권리 제약은 본 건물의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있으며, 매수 후에도 상당한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 내포하고 있음.

* 투자자라면 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 수 있는 매우 저렴한 가격으로만 접근해야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권: 서울의 핵심 업무지구 중 하나로, 임대 수요가 풍부하여 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있음.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 관리 상태가 양호하고 사용자 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 저가 매수의 기회: 중대한 권리 하자로 인해 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가를 살펴보면, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2025년 12월 142,000,000원, 2026년 1월 145,000,000원, 2026년 4월 131,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 감정가는 144,000,000원임.

* 그러나 본건은 토지에 설정된 지상권 인수 및 HUG 관련 조건부 매각이라는 매우 심각한 권리상 하자들을 안고 있어, 시장가치나 감정가보다 훨씬 낮은 가격으로 접근해야 함.

* 상기 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 안전한 투자를 위해서는 보수적인 입찰가 산정이 필수적임.

* 현 시세 및 위험 요소를 감안하여, 대략 90,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.