나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10524 [2] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 155 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 강동면 유금리 소재‘위덕삼성타운아파트’북동측 인근(일련번호 1),
현곡면 금장리 소재‘금장2리마을회관’북서측 근거리(일련번호 2)에 위치하며,
부근 일대는 마을주변 농경 및 산림지대와 경지정리된 농경지대임.

교통상황

본건 및 부근까지 차량 및 농기계 접근 가능하며, 일반대중교통사정은 대체로 보통 정도임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 남서하향의 완경사이며, 자연림 상태의 임야로 이용 중임.
일련번호 2) : 부정형으로 지면은 대체로 평탄하며, 농경지(묵전)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 2) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(위덕대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림보호구역(2017-09-29)<산림보호법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
일련번호(2) :생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 임지상에 소유자 미상의 분묘 1기와, 일련번호 2) 토지상에 호두나무가 식재되어 있으나 관리가 되지않은 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

1. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회)
2. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10524 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 155 (감정평가서 상 일련번호 2에 해당 추정)

용도: 전 (밭)

토지면적: 662.00㎡ (약 200.25평)

토지지분: 331㎡ (약 100.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(해당 물건은 토지만 매각 대상입니다.)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 43,361,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 경주시 현곡면 금장리 소재 '금장2리마을회관' 북서측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 마을을 둘러싼 농경지대 및 산림지대, 그리고 경지 정리가 된 농경지로 구성되어 있습니다. 검색 결과에 따르면 경주시 현곡면, 특히 금장리 일대는 주거지역으로서의 개발이 활발히 진행되고 있으며, 도로 확장 등의 기반 시설 개선이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 및 농기계 접근은 가능하나, 일반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 형태

토지는 부정형이며, 지면은 대체로 평탄한 상태로 현재 묵전(농경지로 이용되지 않고 방치된 땅)으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 맹지(도로에 직접 접하지 않은 토지)입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 내용

본 경매는 채권자 이OO의 신청으로 진행되며, 등기부등본 상 채권 총액은 387,900,782원입니다. 주요 채권으로는 이정훈의 근저당권 300,000,000원, 엠메이드대부유한회사의 가압류 87,900,782원이 있습니다.

3.2. 권리 분석 (말소기준권리 확인)

말소기준권리: 2019년 3월 21일 접수된 이정훈의 근저당권 (채권금액 300,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. (제공된 정보상으로는 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (제공된 정보상 임차인 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 농경지 및 산림지대에 속해 있어 상업적 기능보다는 농업 활동 중심의 지역적 특성을 보입니다. 인근에 마을회관이 위치하나, 활발한 상권 형성은 제한적입니다. 다만, 경주시 현곡면 금장리 일대는 주거 밀집 지역으로 성장하고 있으며, 도로 확충 등 도시계획이 추진되고 있어 장기적으로는 지역 내 생활 편의 시설 접근성이 개선될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

주변에 '금장2리마을회관'이 있어 지역 커뮤니티 시설로 활용될 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 경주 시내 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 공유자 우선매수권: 공유자에게 우선매수권이 있으며, 행사 제한이 1회 있습니다. 이는 낙찰 후 공유자의 우선매수 신고로 인해 낙찰이 무산될 가능성을 내포합니다.

* 중복사건: 사건번호에 '(2)'가 있고, 등기부상 2025타경10584라는 다른 경매 개시 결정도 확인됩니다. 이는 물건의 복잡성 또는 추가 경매 진행 가능성을 시사합니다.

6.2. 토지 관련 리스크

* 맹지: 도로에 접하지 않아 토지 활용에 제약이 따르며, 향후 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지상에 소유자 미상의 분묘가 있어 분묘기지권이 성립될 경우 해당 분묘 사용에 대한 권리를 인정해야 하므로, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 물건: 토지상에 관리되지 않는 호두나무가 식재되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 농림지역, 보전산지 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등 다수의 토지이용계획에 따른 제한이 적용됩니다.

6.3. 기타 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 토지 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시 전반에 걸쳐 폐기물처리시설 등 혐오시설 관련 논의가 있음을 시사하는 기사들이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 현곡면 금장리의 농경지 일부 지분으로, 현재 묵전 상태이며 맹지라는 점에서 접근성과 활용에 근본적인 제약이 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권의 가능성 등 복합적인 권리 및 이용상 리스크를 안고 있습니다. 토지이용계획상 농림지역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 많은 제한이 따릅니다. 반면, 주변 지역의 개발 동향은 긍정적인 신호일 수 있으나, 본 물건 자체의 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 토지 지분 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었습니다.

* 장기적 가치 상승 잠재력: 경주 현곡면 금장리 일대의 도시 개발 및 기반 시설 확충 추세를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상기 명시된 여러 위험 요소(맹지, 공유자 우선매수권, 분묘기지권, 농지법규, 토지이용제한 등)와 낙찰 후 토지 활용 방안에 대한 면밀한 검토를 바탕으로 결정해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본 물건의 감정가는 43,361,000원이며, 이는 지분 면적(331㎡)에 대한 감정가입니다. 이를 평당으로 환산하면 약 433,610원 수준입니다. 여러 리스크 요인을 충분히 고려하여 감정가 이하 또는 최소한의 프리미엄으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.