나이스옥션 법원경매 서산 2024타경752 [3] 충청남도 당진시 송악읍 청금리 312-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2024.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 청금리 소재 "청금리 마을회관" 남측 근거리에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 주위는 중소규모 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도, 거리 등을 고려시 제반 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 부정형의 경사 또는 평탄한 도로부지(대부분)로 이용중임.

기호(3,4,8): 공히 부정형의 경사 또는 평탄한 답기타로 이용중임.

기호(5): 사다리형의 유수지로 이용중임.

기호(6,9,10): 부정형(6) 또는 사다리형(9,10)의 경사 또는 평탄한 도로부지로 이용중임.

기호(7): 삼각형의 평탄한 공장부지 및 일부 법면으로 이용중임.

기호(11-14) : 부정형의 4필 일단의 토지로 공업용 건부지(현황 일부 원형지)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1-10) : 본건을 포함한 2차선 포장도로(우측부분은 인도 개설)를 이용이 가능함.

기호(11-14) : 본건 기호(12)의 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(2): 계획관리지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

기호(3): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(5): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 유수지, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

기호(6): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>

기호(7): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(9): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.

기호(10): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(11): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(12): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(13): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호(14): 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구(청금지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

"부동산 감정평가명세표" 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(15) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
내·외벽: 샌드위치판넬 마감
창호: 샷시창호 등임

- 기호(16) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
외벽: 샌드위치판넬 및 강화유리 마감 등
내벽: 인테리어, 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임

- 기호(17) : 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,
내·외벽: 샌드위치판넬 마감
창호: 샷시창호 등임

- 기호(18),(19) : 경량철골구조 기타지붕(강화유리) 단층 건물로서,
내·외벽: 유리 마감 등
창호: 유리 및 샷시창호 등임.(현황 유리파손 및 창호 탈착 상태임)

이용상태

-기호(15)는 공부 및 현황 공장, 기호(16)은 공부상 식당 및 기숙사이나 현황 작업장 및 기숙사 등으로 이용 중이며, 기호(17)은 공부상 연구소동이나, 현황 공실의 사무실과 창고 등으로 이용 중임.

-기호(18),(19)는 공부상 시험장이나 현황 이용폐쇄된 상태임.

설비내역

기호(15),(16),(17)의 건물에는 공히 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호(16) 2층(기숙사)에는 난방설비가 되어 있음.
(기호(17) 연구소동의 경우, 전기온수보일러가 설치되어 있으나, 작동여부는 확인불가 상태임)

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지, 산출근거 및 결정의견" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2, 5, 6, 9, 10. 지분매각
- 목록 11, 12, 13, 14. 지상 소재 제시외 건물 및 물건(감정평가서 상 ㉠ ~ ㉫) 매각에 포함
- 목록 2, 5, 6, 9, 10. 지목은 "임야" 이나, 현황상 일부 도로, 유수지로 이용중
- 목록 11. 지목은 "공장용지" 이나, 현황상 일부 자연림 상태임
- 목록 16. 공부 상 "식당 및 기숙사" 이나 현황 작업장 및 기숙사로 이용중
- 목록 17. 공부 상 "연구소동" 이나 현황 공실의 사무실과 창고 등 으로 이용중(전기온수보일러 설치되어 있으나 작동 여부 확인 불가)
- 목록 18, 19. 공부 상 "시험장" 이나 현황 이용폐쇄됨
- 목록 17. 제시외 수변전시설은 일부 단선 상태임
- 목록 15. 매각대상 아닌 임차인의 시설(기계기구류, 컨테이너, 쇠파이프조 천막지붕 창고 등) 존재함

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2024타경752 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 청금리 312-7

용도: 공장

토지면적: 19544.00㎡ (약 5911.71평)

토지지분: 17668.6892㎡ (약 5344.92평)

건물면적: 4354.57㎡ (약 1317.26평)

건물지분: 4354.57㎡ (약 1317.26평)

감정가: 5,144,310,630원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

1.4. 주의사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록 2, 5, 6, 9, 10은 지분매각 대상입니다.

* 목록 11, 12, 13, 14는 지상 소재 제시외 건물 및 물건(감정평가서 상 ㉠ ~ ㉫)이 매각에 포함됩니다.

* 목록 2, 5, 6, 9, 10은 지목이 "임야"이나, 현황상 일부 도로, 유수지로 이용 중입니다.

* 목록 11은 지목이 "공장용지"이나, 현황상 일부 자연림 상태입니다.

* 목록 16은 공부 상 "식당 및 기숙사"이나 현황 작업장 및 기숙사로 이용 중입니다.

* 목록 17은 공부 상 "연구소동"이나 현황 공실의 사무실과 창고 등으로 이용 중이며, 전기온수보일러가 설치되어 있으나 작동 여부 확인이 불가합니다.

* 목록 18, 19는 공부 상 "시험장"이나 현황 이용 폐쇄된 상태입니다.

* 목록 17의 제시외 수변전시설은 일부 단선 상태입니다.

* 목록 15에는 매각대상 아닌 임차인의 시설(기계기구류, 컨테이너, 쇠파이프조 천막지붕 창고 등)이 존재합니다.

* 2.입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 당진시 송악읍 청금리 소재 "청금리 마을회관" 남측 근거리에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행 빈도 및 거리를 고려 시 대중교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

주요 토지(기호 1-10)는 본 건을 포함하여 2차선 포장도로(우측 부분은 인도 개설)를 이용 가능합니다.

주요 토지(기호 11-14)는 기호 12의 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대부분의 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 일부는 중로3류, 소로1류, 소로2류, 소로3류 등의 도로에 접하거나 저촉되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 또는 일부 축종 제한) 및 준보전산지 관련 규제가 적용되는 필지가 있습니다.

산업·유통개발진흥지구(청금지구) 및 지구단위계획구역으로 지정된 구역도 포함되어 있습니다.

* 3.권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본 상 을구의 근저당권(하나은행, 3,060,000,000원) 및 근저당권 실행에 의한 임의경매(하나은행, 2,589,924,574원)는 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸됩니다.

갑구의 가압류(서울축산업협동조합, 1,348,592,086원), 가압류(하나카드주식회사, 8,917,357원) 및 압류(당진시) 또한 말소기준권리 이하 권리로서 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)성

보증금: 70,000,000원

차임: 5,200,000원

전입일자(사업일자): 2015-05-01

대항력: 있음

* 알루팡주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-01-07

대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

* 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-12-19

대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 보증금이 0원이므로 낙찰자 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인해 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.)

* 4.상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 소재한 당진시 송악읍 청금리 지역은 주로 중소규모 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

인근에는 대규모 산업단지나 상업시설이 밀집되어 있지는 않으나, 물류 이동이 용이한 교통망을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 당진시 전반적으로 제철소 운영 및 관련 산업 활동으로 인한 환경 문제, 폐기물 처리 시설 운영 등에 대한 주민들의 민원이 간헐적으로 제기되고 있는 점은 참고할 필요가 있습니다. (출처:,,)

이는 장기적인 관점에서 지역 이미지 및 환경 규제에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

* 5.생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 상업시설은 부족한 편이나, 차량 이동을 통해 당진 시내 또는 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

지역 자체의 대중교통은 다소 불편할 수 있으나, 주요 간선 도로와의 접근성이 양호하여 차량 이용 시 주요 지역으로의 이동은 원활합니다.

* 6.잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인 (주)성 , 알루팡주식회사, 홍 이 존재합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(알루팡주식회사, 홍 )이 있어 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요합니다.

6.2. 물건 현황

* 지목과 현황이 상이한 토지(목록 2, 5, 6, 9, 10: 임야 현황 도로, 유수지 / 목록 11: 공장용지 현황 자연림)가 있어 공부와의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 일부 건물(목록 17: 연구소동)의 전기온수보일러 작동 여부 확인 불가, 수변전시설 단선 등 설비 하자 가능성이 있습니다.

* 이용 폐쇄된 건물(목록 18, 19: 시험장)은 향후 활용 방안에 대한 추가 검토가 필요합니다.

* 매각 대상이 아닌 임차인의 시설물(기계기구류, 컨테이너 등)이 소재하고 있어 명도 시 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계는 경매 절차 및 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 지역 환경 리스크

* 당진시 지역의 제철소 운영 관련 환경 문제(폐기물, 토양 오염 등) 이슈가 지속적으로 제기되고 있어, 향후 환경 규제 강화나 지역 이미지 하락 등의 가능성을 배제할 수 없습니다. (출처:,)

* 7.종합 의견

본 물건은 충남 당진시 송악읍에 위치한 공장 부지 및 건물로, 넓은 토지 면적과 다양한 건물 용도로 활용 가치가 있습니다. 중소규모 공장지대에 속해 있어 산업 시설로서의 잠재력은 존재합니다.

하지만 대항력 있는 임차인, 공부와의 상이한 현황, 일부 시설의 미확인 상태, 그리고 지역 환경 관련 이슈 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인 명도와 현황과의 차이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

* 8.투자 포인트

* 넓은 면적의 토지 (약 5911.71평)와 다수의 공장 및 부속 건물 (총 면적 약 1317.26평)을 일괄 매각받을 수 있는 기회입니다.

* 계획관리지역으로 향후 산업시설 관련 개발 또는 증축 시 용이성이 있을 수 있습니다.

* 지분매각이 아닌 토지/건물 일괄 매각 대상이므로, 전체 토지 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 9.예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,144,310,630원입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(총 보증금 70,000,000원) 존재 및 명도 난이도를 고려해야 합니다. 또한, 토지의 현황과 공부상의 차이, 일부 건물의 설비 미확인 상태 등 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 약 41억 1천 5백만원 ~ 46억 2천 9백만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

다만, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문을 통한 상세 물건 상태 확인, 임차인과의 협의 가능성 점검, 그리고 최근 시장 동향에 대한 추가적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.