나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4600 [1] 충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1 제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2024.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 해미면 반양리 소재 "연화사" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(6)-(9) 공히 부정형의 평지 토지로서 기호(6)은 전기타, 기호(7)은 주거나지, 기호(8)은 도로, 기호(9)는 인접필지와 일단으로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(6)은 지적도상 맹지상태이나 인접필지를 통하여 접근이 가능하며 기호(7)은 남서측으로 폭 3m 내외, 기호(9)는 남서측으로 기호(8) 폭 3m 내외 현황 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(6),(7)
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.
기호(8),(9)
계획관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 기호(8),(9)는 지목 임야이나 현황 도로 및 주거용 건부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1)-(5) 건물은 공히 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 치장벽돌 및 목재 사이딩 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(5) 공히 주택 등으로 이용 중임.
(본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료 등을 참고하였으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰참여시 별도 확인 바람)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외 건물(기호㉠-㉧)이 소재함.(후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.
-본건은 사용승인을 받지 않은 건물로서 추후 사용승인조건 등에 따라 내부구조 등이 변경될 수 있는 바 입찰 참여 및 경매 진행시 별도 확인 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 7, 8, 9. 지분매각
- 목록 6. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출 시 매수보증금 미반환)
- 목록 1 ~ 5. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임
- 목록 1 ~ 5. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠ ~ ㉤)은 매각에 포함
- 목록 7. 지상 제시외 건물(감정평가서 상 ㉥, ㉦, ㉧)은 매각에서 제외
- 목록 8, 9. 지목 "임야" 이나 현황 "도로 및 주거용 건부지" 로 이용 중
- 목록 1, 2. 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023. 6. 16. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨. 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있음
- 목록 5. 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023. 10. 20. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경4600 (1)

소재지: 충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1 제1동

용도: 단독주택

감정가: 1,612,898,410원

토지면적: 1078.00㎡ (약 326.08평)

토지지분: 1049.884㎡ (약 317.59평)

건물면적: 826.78㎡ (약 250.10평)

건물지분: 826.78㎡ (약 250.10평)

건물 제시외면적: 50.75㎡ (약 15.35평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 목록 7, 8, 9. 지분매각, 목록 6. 농지취득자격증명원 제출 필요 (미제출 시 매수보증금 미반환), 목록 1~5. 건축법상 사용승인 미받은 건물, 목록 1~5. 제시외 건물 (감정평가서 상 ㉠ ~ ㉤) 매각 포함, 목록 7. 지상 제시외 건물 (감정평가서 상 ㉥, ㉦, ㉧) 매각 제외, 목록 8, 9. 지목 "임야"이나 현황 "도로 및 주거용 건부지"로 이용 중

2줄 띄우기

1.1. 입지조건

주위환경: 충청남도 서산시 해미면 반양리 소재 "연화사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지현황: 기호(6)-(9) 공히 부정형의 평지 토지로서, 기호(6)은 전기타, 기호(7)은 주거나지, 기호(8)은 도로, 기호(9)는 인접 필지와 일단으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

도로접근성: 기호(6)은 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 접근이 가능하며, 기호(7)은 남서측으로 폭 3m 내외, 기호(9)는 남서측으로 기호(8)을 통하여 폭 3m 내외의 현황 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 비행안전제6구역(전술)(해발고도 57미터 미만 위임), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다. 기호(8),(9)는 추가로 준보전산지로 지정되어 있습니다.

공부상 현황 차이: 기호(8), (9) 토지는 지목이 "임야"이나 현황 도로 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2줄 띄우기

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 토지: 을1 근저당 (2021-11-05, 서령신용협동조합, 408,000,000원)

* 건물: 건물 등기부 요약이 상이하여 명확한 말소기준권리 판단이 어렵습니다. 상세 사항은 법원 문서 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 목록 1, 2: 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023.06.16 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 위 가처분의 피보전권리가 실제로 존재하는 것으로 확정되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있습니다.

* 목록 5: 갑구 순위 2번 최선순위 가처분등기(2023.10.20 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황:

* 정규용 (전입일자: 2024-01-11, 보증금: 0원, 차임: 0원). 대항력 없음.

(보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 있는지, 추가 보증금이나 지급 의무는 없는지 등은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.)

2줄 띄우기

1.3. 상권분석

주변 이용 현황: 본건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 연화사가 소재하고 있어 상대적으로 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

인프라: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다. 주요 편의시설과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

개발 제한: 계획관리지역으로 건폐율 및 용적률 제한이 있으며, 가축 사육 제한, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

2줄 띄우기

1.4. 생활정보

주거 환경: 전원 또는 주택 단지 형태의 주거 환경을 형성하고 있습니다.

이용 편의성: 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 서산시 해미면 소재지 등 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

혐오시설:

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다. 그러나 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로, 항공기 소음이 발생할 수 있습니다.

2줄 띄우기

1.5. 잠재적 리스크

가처분 등기 인수: 목록 1, 2, 5의 가처분 등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 가처분권자가 권리를 확정할 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 중대한 위험이 있습니다.

미사용승인 건물: 목록 1~5번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. 이는 향후 건물 이용, 증개축, 매매 등에 제약을 받을 수 있으며, 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

농지 취득 자격: 목록 6번 토지는 농취증 미제출 시 매수 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

지목과 현황 불일치: 목록 8, 9번 토지는 지목이 임야이나 현황 도로 및 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획 및 관련 법규에 따른 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

도로 접근성 제한: 일부 토지의 경우 맹지이거나 폭이 좁은 현황 도로에 접해 있어, 건축 등 개발 시 인허가 문제나 접근성 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

건물 내부 확인 불가: 이해관계인의 비협조 등으로 건물 내부 확인이 불가했던 점을 고려하여, 내부 상태, 구조, 관리 상태 등을 별도 확인해야 합니다.

2줄 띄우기

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으나, 매수인이 인수해야 하는 가처분 등기로 인한 소유권 상실 위험이 매우 크므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 건물 미사용승인이라는 점 또한 중요한 위험 요소입니다. 토지의 일부가 도로 및 건부지로 이용되고 있으나 지목이 임야인 점, 개발 제한 구역 지정 등 복합적인 요소를 고려해야 합니다. 법률 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사를 통해 인수되는 권리의 실체와 건물 상태를 명확히 파악한 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

2줄 띄우기

1.7. 투자 포인트

* 매수인이 인수하는 가처분 등기의 피보전채권이 실제로 존재하지 않거나, 낙찰자가 법적 조치를 통해 이를 해결할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 넓은 대지 면적은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

2줄 띄우기

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 매수인이 인수하는 가처분 등기(목록 1, 2, 5)로 인해 소유권 상실 위험이 매우 높습니다. 또한, 건물 미사용승인 등 여러 제약 조건이 존재합니다. 따라서, 이러한 위험을 감안하여 입찰가 산정 시에는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 주변 유사 부동산의 실거래가, 임대차 현황, 그리고 인수되는 가처분 등기의 실제 피보전채권액 및 확정 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

일반적으로 이러한 고위험 물건의 경우, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 소유권 상실 위험이 매우 크므로, 법률 및 부동산 전문가와 충분한 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

현 단계에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 본건은 고위험 물건이므로, 보수적으로 접근하여 감정가의 60~70% 수준을 고려할 수 있습니다. 다만, 이는 매우 잠정적인 수치이며, 반드시 추가적인 조사를 수행해야 합니다. 예를 들어, 감정가 1,612,898,410원의 65% 수준인 약 1,048,000,000원 전후를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.