나이스옥션 법원경매 천안 2025타경674 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층985호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리에 소재하며, ""탕정온샘도서관"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제949호, 제985호로서,
외벽: 강화유리 및 석재 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

2개호 모두 복층형의 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한구역350) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공부호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

천안지원 2025타경674 (2)

소재지

충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층985호

건물명

유니콘 101

면적

토지면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

건물면적: 30.70㎡ (약 9.29평, 복층형)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

감정가

158,000,000원

건물 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제985호

주요 용도

공장 (지원시설-기숙사)

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리에 소재하며, "탕정온샘도서관" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 이용 상황은 보통으로 판단됩니다.

도로 접근성

건축물대장상 본건이 속한 단지의 북측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 택지개발지구 등에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 온천공보호구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 개요

본건은 등기부등본상 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 말소기준권리 이하 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리

2023년 3월 23일에 접수된 국민은행 근저당 (채권최고액 96,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당 및 이후에 등기된 모든 권리(갑4 임의경매 포함)는 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다(미상).

1.3. 상권분석

주변 시설 및 업종

물건이 소재한 "유니콘 101"은 지식산업센터로, 주변에 다양한 지원시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 해당 물건이 위치한 지역의 상업적 및 산업적 활동이 활발함을 시사합니다.

건물 이용 현황

본건은 현재 복층형의 공장(지원시설-기숙사)으로 이용 중입니다. 이는 소규모 사업장 또는 기숙사 용도로 활용될 수 있는 유연성을 가지고 있습니다.

지역 개발 잠재력

본 건은 아산탕정 택지개발사업지구 내에 위치하여, 해당 지역의 지속적인 개발 및 성장 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 이는 향후 물건의 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의 및 공공시설

"탕정온샘도서관"이 인근에 위치하여 문화생활을 영위하기에 편리합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 및 근로 환경

본건은 공장(지원시설) 내 기숙사 용도로 이용될 수 있는 구조를 갖추고 있습니다. 지식산업센터 단지 내에 위치하여 근로자들의 주거 및 근로 환경을 동시에 고려할 수 있습니다.

교통 이용 편의성

인근 버스승강장 소재로 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입이 용이하여 출퇴근 및 물류 이동에 편리성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로, 실제 임차인이 존재하는 경우 명도 과정에서 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 세부적인 임대차 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.)

용도 관련 제약

'공장(지원시설-기숙사)'이라는 특정 용도로 사용 중이므로, 해당 용도에 대한 수요 및 규제 사항을 명확히 파악해야 합니다.

지역 개발 변동성

택지개발사업지구 내 위치는 긍정적 요인이지만, 개발 계획의 변경이나 주변 환경 변화에 따른 잠재적 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

물건 요약

본건은 충청남도 아산시 탕정면의 유니콘 101 지식산업센터 내 위치한 복층형 구분건물로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

지역 발전 가능성

아산탕정 택지개발사업지구라는 지리적 이점은 향후 지역 발전 및 가치 상승을 기대하게 합니다.

권리 분석 안정성

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 보유하고 있어, 낙찰 후 권리행사에 문제가 없습니다.

투자 적합성

소형 면적과 복층 구조는 소액 투자자나 소규모 사업 운영자에게 매력적일 수 있으며, 지역 개발과 맞물려 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신규 개발 지역의 수혜

아산탕정 신도시 개발의 중심부에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

공간 활용도 높은 복층 구조

30. 70㎡(약 9.29평)의 면적에 복층 구조가 적용되어 실제 사용 공간이 넓어 효율적인 활용이 가능합니다.

안정적인 권리 관계

모든 이해관계가 매각으로 소멸되어 권리상의 하자 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

잠재적 임대 수익

지식산업센터 내 공장 또는 기숙사 용도로 임대 시 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

본건의 감정가는 158,000,000원이며, 건물 면적 약 9.29평 기준 평당 약 1,700만원 수준입니다.

주변 아산시 탕정면 일대의 지식산업센터 내 유사 소형 구분건물(약 10~20평대)의 최근 매물 호가 및 실거래가 추이를 조사한 결과, 평당 약 1,700만원에서 2,200만원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 현재 시세의 하단부에 위치하거나 일부 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

주변에 혐오시설이 특별히 확인되지 않았으며, 개발 호재가 있는 지역임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위

상기 시세 분석 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가 범위는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 추정됩니다.

최종 제안 입찰가

권리 관계의 명확성과 향후 개발 가능성, 그리고 현재 시세를 종합적으로 고려하여, 본건의 최종 제안 입찰가는 168,000,000원 으로 제안합니다.

이는 보수적인 접근 방식을 취한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 최신 시세 및 현황 파악, 경쟁 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.