나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1387 [1] 충청남도 공주시 유구읍 석남리 244-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 유구읍 석남리 소재 "유구초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

·기호(1) : 대체로 부정형의 평지로서, 현황 도로 등으로 이용중임.
·기호(2) : 대체로 사다리형의 평지로서, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복2차선의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 기호(1) >
도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

< 기호(2) >
도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지의 공부상 지목은 "대"이나, 현황 "도로 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상2층 건물로서,
·외벽 : 벽돌붙임 마감 등,
·내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
·창호 : 섀시창호 등.

이용상태

·1층 : 점포로 이용중임.
·2층 : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2) 토지에 일반건축물대장상 "시멘트블록조 스레트지붕 주택 56.1㎡(소유자 이덕순)"이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 이는 인접토지(석남리 244-16번지) 지상에 소재하는 것으로 탐문조사되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1-현황 도로 등으로 이용.
목록2-일반건축물대장상 '시멘트블록조 스레트지붕 주택 56.1㎡(소유자 이OO)'이 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 인접 토지(석남리 244-16)에 소재하는 것으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경1387 (1)

소재지: 충청남도 공주시 유구읍 석남리 244-17

용도: 근린주택

감정가: 309,904,600원

토지면적: 195.00㎡ (약 58.99평)

건물면적: 144.94㎡ (약 43.84평)

건물 제시외면적: 61.50㎡ (약 18.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 공주시 유구읍 석남리에 소재하며, "유구초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼합 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건 서측으로 왕복 2차선 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 국지도로로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.

주변 시설

물건 인근에는 유구초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 유구전통시장, 유구벽화거리, 유구색동수국정원 등 지역 편의 및 관광시설이 분포하고 있습니다.

주변 지역에서 확인된 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 1월 8일 접수된 공주신용협동조합의 근저당권(을5)입니다.

소멸주의

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 별도의 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-27, 대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-07-30, 대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-24, 확정일자: 2024-12-24, 배당신고일자: 2024-12-27, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주택 및 상가가 혼재된 근린생활시설 지역에 위치하고 있습니다. 1층은 점포로, 2층은 단독주택으로 이용 중인 근린주택입니다. 인근에 유구전통시장이 있어 지역 상권을 형성하고 있습니다.

제공된 최근 매매 정보는 연립/다세대 주택으로, 본 물건의 용도와는 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 인근 지역의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 14일 거래: 60㎡ (약 18평) / 15,000,000원

* 2026년 6월 21일 거래: 69.28㎡ (약 21평) / 43,000,000원

* 2026년 6월 10일 거래: 83.77㎡ (약 25평) / 95,000,000원

이러한 주변 거래 사례들을 고려할 때, 본 물건의 감정가(약 310,000,000원)는 해당 지역의 주택 거래 가격과 비교 시 상대적으로 높은 편으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

본 물건은 유구초등학교 북동측 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이합니다. 인근에는 유구전통시장, 벽화거리, 색동수국정원 등 지역 주민 및 방문객을 위한 편의 및 여가 시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 현황 및 공부와의 차이

* 일반건축물대장상 '시멘트블록조 스레트지붕 주택 56.1㎡'이 등재되어 있으나, 탐문조사 결과 인접 토지(석남리 244-16)에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 본 건물과 별개로 확인이 필요한 사항입니다.

* 본건 토지(기호 1)의 공부상 지목은 "대"이나, 현황은 "도로 등"으로 이용 중입니다. 이는 토지의 실질적인 이용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

제시외 건물

약 61.50㎡(약 18.60평)의 제시외 건물이 있으며, 일괄 매각에 포함됩니다.

법정지상권 성립 가능성

목록2 지상 및 목록3 건물에 연접한 제시외 건물(감정서상 ㉡)과 관련하여, 인접 토지(석남리 244-16)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 물건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

중복병합사건

본 사건은 중복병합사건으로, 경매 진행 과정에서의 복잡성이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 유구읍 석남리에 위치한 근린주택으로, 1층 점포 및 2층 주택으로 활용 가능한 건물입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 인접한 상업 및 주거 지역과의 조화를 이루고 있습니다.

그러나 권리분석 결과, 인접 토지에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 건축물대장상 건물 위치와 실제 소재지 불일치, 토지 현황 도로 이용 등 여러 중대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크는 낙찰 후 상당한 법적, 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 근린생활시설 및 주택으로의 활용 가능성

* 유구전통시장 등 주변 편의시설 접근성

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 309,904,600원입니다.

그러나, 인접 토지에 대한 법정지상권 성립 불분명, 토지 현황 도로 이용, 건물 공부상 오류 등 다수의 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 잠재적 리스크 해소 비용 및 불확실성을 감안하여, 감정가의 약 65% 수준인 201,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 권리 관계 및 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.