나이스옥션 법원경매 대전 2023타경120456 [1] 대전광역시 유성구 도룡동 4-28 스마트시티리버뷰 17층1-1702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 도룡동 소재 "대전문화방송" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 오피스텔, 업무용 빌딩, 호텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층 중 제17층 제1-1702호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재붙임 및 복합패널 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측, 동측 및 북측으로 폭 약 30미터, 20미터 및 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2015-10-23), 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및
도룡거점지구 개발사업), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육
제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광
진흥법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구개발특구)<연구
개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2023-12-19)<연구개발특구의 육성에 관한특별
법>, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에
관한 법률>, 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역
(2015-12-30)(엑스포), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경120456 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 도룡동 4-28 스마트시티리버뷰 17층 1-1702호

용도: 오피스텔

감정가: 498,000,000원 (49,800만원)

토지면적: 18.67㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.6741㎡ (약 5.65평)

건물면적: 78.72㎡ (약 23.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

준공년도: 2014년

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 유성구 도룡동 소재 "대전문화방송" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 업무용 빌딩, 호텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조로, 20층 중 17층에 해당합니다.

건물 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 석재붙임 및 복합패널 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시로 이루어져 있습니다.

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용: 사다리형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남동측, 동측 및 북측으로 폭 약 30미터, 20미터 및 20미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(엑스포과학공원 특구개발사업 및 도룡거점지구 개발사업), 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 관광특구, 국가산업단지, 상업구역(대덕연구개발특구), 연구개발특구, 지역균형개발및중소기업육성미분류(연구단지), 택지개발지구기타(연구단지택지개발완료), 중점경관관리구역(엑스포, 하천)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을9 근저당권 (오에스비저축은행, 2022-06-17 접수, 94,800,000원)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 을9 근저당권, 갑9 임의경매개시결정 등기 등이 말소됩니다.

매수인이 인수하는 권리:

을10 주택임차권 (정화연): 보증금 380,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2021-07-29. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정화연

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-29

* 확정일자: 2021-07-29

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전 2번신탁등기말소 (2014-09-23)

* 갑4: 소유권이전 (2014-09-23)

* 을9: 근저당권 (오에스비저축은행, 94,800,000원, 2022-06-17) - 말소기준권리

* 을10: 주택임차권 (정화연, 380,000,000원, 2021-07-29 전입/확정) - 인수

* 갑9: 임의경매 (오에스비저축은행, 79,799,907원, 2023-12-12) - 말소

등기부채권 총액: 474,800,000원

1.3. 상권분석

건물 용도: 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 이용 가능한 건물입니다.

주변 시설: 대전문화방송 인근에 위치하며, 오피스텔, 업무용 빌딩, 호텔, 근린생활시설, 아파트 등이 밀집해 있어 풍부한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

시세 분석:

최근 거래 사례 (2026년 4월-5월) 분석 결과:

* 84.94㎡ (약 25.7평), 13층: 61,500만원 (2026.04.08), 59,000만원 (2026.05.19)

* 74.8㎡ (약 22.6평), 18층: 40,100만원 (2026.05.15)

본 물건(78.72㎡, 약 23.8평)은 74.8㎡ 거래 사례와 면적이 유사하며, 84.94㎡ 거래 사례보다 작습니다.

이를 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 40,000만원 ~ 55,000만원 범위로 예상됩니다.

감정가 498,000,000원은 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 대덕연구개발특구 및 엑스포과학공원 인근으로, 카이스트(KAIST), 대전컨벤션센터(DCC), 호텔 ICC 등 주요 시설과 상업시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통: 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

환경: 연구단지와 업무시설이 밀집한 지역으로, 혐오시설은 파악되지 않아 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 정화연 씨가 보유한 380,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

중복 사건: 사건번호가 (1)로 표기되어 있으며, 중복 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 다른 경매 사건의 진행 상황과 권리관계 변동 여부를 추가적으로 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체의 상태 및 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

하지만, 380,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 부담은 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 대덕연구개발특구와 엑스포과학공원 인접지로, 지역 개발의 중심에 있습니다.

미래 가치: 관련 개발 사업 추진에 따라 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

건물 신축성: 2014년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 오피스텔로서 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

시세 차익 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 리스크를 반영한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 498,000,000원

인수 보증금: 380,000,000원

최근 유사 면적(74.8㎡) 실거래가: 40,100만원

최근 대형 면적(84.94㎡) 실거래가: 59,000만원 ~ 61,500만원

본 물건(78.72㎡)의 시장 가치를 약 450,000,000원 ~ 500,000,000원 수준으로 추정합니다.

매수인이 380,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 총 실질 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수 보증금 부담이 크므로, 감정가의 약 70% 수준을 보수적인 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 350,000,000원 (3억 5천만원)

이 경우, 총 실질 투자 비용은 약 730,000,000원 (350,000,000원 + 380,000,000원)이 되며, 이는 추정 시장 가치를 상회하므로 투자 시 상당한 위험이 따를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.