나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53031 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층606호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 근거리에 위치하며
부근은 시화MTV거북섬내 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 6층 605호, 606호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이며, 외벽에 노래방으로 표시되어
있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 제형에 가까운 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측, 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이
2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법
률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 지뜨프라자 건물은 공실이 많은바, 수요성 등을 재확인하시기
바람.

물건 비고

대지권 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53031 (2)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자 주건축물제1동 6층 606호

건물명: 지뜨프라자

용도: 근린상가 (공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설)

감정가: 379,000,000원

토지 면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

건물 면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 시화 MTV 거북섬 내에 위치하여 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 인근에 소재하는 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입 및 주정차가 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 제형에 가까운 형상으로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남측, 서측, 동측으로 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 속해 있으며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사지뜨 (2022-12-12)

* 압류: 시흥세무서장 (2024-11-25) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험 (2025-04-28) - 298,523,020원

* 강제경매: 서울보증보험주식회사 (2025-08-11) - 298,523,020원

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 시흥세무서장의 압류입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 298,523,020원입니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건입니다.

* 대지권 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 이용상황은 폐문 등으로 인해 확인이 불가합니다.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 상태

본건이 소재하는 지뜨프라자 건물은 공실이 많은 것으로 파악됩니다. 이는 향후 임대 수익에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 수요성 등을 재확인할 필요가 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건물은 시화 MTV 거북섬 내에 위치하며, 주변에는 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 인공 서핑장인 웨이브파크가 인근에 있어 특정 시기 유동인구는 있으나, 전반적인 상권 활성화는 다소 미흡한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있으나, 대중교통 인프라 확충이 미흡하다는 지적이 있으며, 이는 편의시설 접근성에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

인근에 '시화나래중학교'가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 검색 결과

주변에서 파악된 시설로는 숙박시설(브라운도트 시흥 거북섬점), 카페펍(크라프 카페라운지 거북섬점), 웨이브파크 등이 있습니다.

검색 결과, 과거 건설 현장에서 불법 광고물 난립이나 폐기물 무단 방류 등 환경 문제가 지적된 바 있습니다. 또한, 일부 기사에서는 거북섬 개발 관련 행정 실패로 인한 '유령도시' 및 '공실 지옥'이라는 표현이 사용되기도 하였습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 토지의 별도등기: 매립목적 변경금지라는 별도등기 존재로, 향후 토지 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 공실률: 지뜨프라자 건물 내 공실률이 높아 임대 수익 창출에 어려움이 예상됩니다.

* 내부 이용상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 상태 및 이용 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다.

* 개발 및 규제 리스크: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 또는 규제에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 상권 활성화 미흡: 거북섬 일대 상권의 전반적인 활성화가 더디다는 평가가 있으며, 이는 상가 가치에 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

* 교통 인프라 부족: 대중교통 접근성 개선이 필요하다는 지적이 있으며, 이는 잠재적 수요층 확보에 걸림돌이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 시화 MTV 거북섬 내 일반상업지역에 위치한 근린상가입니다. 시화 MTV 개발이라는 장기적인 관점에서는 잠재력을 기대할 수 있으나, 현재 건물 내 다수의 공실, 대지권 토지의 별도등기, 미흡한 상권 활성화 등 단기적인 투자에는 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 시화 MTV 개발 사업의 장기적인 가치 상승 기대.

* 일반상업지역 내 위치로 다양한 업종의 입점 가능성.

* 소액으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가(379,000,000원)를 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(공실, 별도등기, 상권 활성화 미흡 등)를 충분히 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 예상되는 공실 기간 및 임대료 수준 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.