나이스옥션 법원경매 수원 2024타경6617 [1] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1453-6 근린주택 경매

경기도 화성시 만세구 향남읍 한절이2길 13 (근린주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경6617(수원지방법원 경매20계). 감정가 1,393,168,900원, 최저가 682,652,000원. 매각기일은 2026-09-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 6617 [1]
소재지	경기도 화성시 향남읍 하길리 1453-6
도로명주소	경기도 화성시 만세구 향남읍 한절이2길 13
용도	근린주택
매각기일	2026.09.30
관할법원	수원지방법원 경매20계 ((031)210-1395)
이용제한	성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 지구단위계획구역, 도시지역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 택지개발지구, 제1종일반주거지역

면적

토지면적	270㎡ (81.68평)
건물면적	484.49㎡ (146.56평)

금액

감정가	1,393,168,900원
최저가	682,652,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	68,265,200원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.24	1,393,168,900원	유찰
2차	2026.03.30	975,218,000원	변경
2차	2026.08.25	975,218,000원	유찰
3차	2026.09.30	682,652,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2024.07.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기호 화성시 향남읍 하길리 소재 "하길고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 농경지 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 장방형의 토지로 주상용 건물의 부지로 이용 중임.
인접 도로상태: 남동측으로 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 소로1류(폭10m-12m)(2014-12-29)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구).
제시목록 외의 물건: -.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
외벽 : 석재붙임, 벽돌쌓기 등.
창호 : 새시창호.
이용상태: 1층 : 근린생활시설(음식점)으로 이용 중임.
2층-4층 : 단독주택(다가구주택)으로 이용 중임.
설비내역: 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 후첨 "건물개황도" 참조.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계는 미상임.
2) 기호(2) 건물의 1층과 4층에 소유권 미상의 벽체이용 제시외 건물이 각각 소재하는 바, 본건 평가목적을 고려하여 제시외 건물로 평가하였으니 업무에 참조하시기 바람("감정평가의견", 후첨"사진용지" 참조).

물건 비고

일괄매각. 목록2의 제시외 건물(2-1, 2-2) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경6617 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1453-6

용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 단독주택)

감정가: 1,393,168,900원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지 면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

건물 면적: 484.49㎡ (약 146.56평)

건물 제시외 면적: 2.00㎡ (매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 "하길고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 소로1류(폭10m-12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구)로 지정되어 있습니다. 이는 계획적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역임을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 신한은행의 근저당권(2015-06-10 접수, 235,200,000원)이며, 이 외 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 신한은행의 근저당권(2015-12-10 접수, 235,200,000원)이며, 건물에 등기된 권리들 또한 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권 합계는 토지 860,550,974원, 건물 1,090,550,974원입니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인 7명 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각 포함 및 소멸 여부

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 목록2의 제시외 건물(2-1, 2-2)도 매각에 포함됩니다. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 향남읍 하길리 일대는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 학교들이 다수 위치하여 학생들을 대상으로 하는 상권이 형성될 수 있습니다. 향남2지구 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 하길고등학교, 하길중학교, 하길초등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이합니다. 서해안 고속도로(발안IC) 및 제2외곽순환도로 접근이 편리하며, 향남역(서해안복선전철, 신안산선 환승역)을 이용할 수 있어 수도권 접근성이 우수합니다.

* 기타: 주변에 농경지가 혼재되어 있어 일부 녹지 공간이 있으나, 택지개발지구로서 지속적인 개발이 진행될 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점에서 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)이 직접적으로 언급되거나 보고된 내용은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 임대

건물의 구체적인 노후도나 수리 필요성에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상인 임차인이 다수 존재하며, 일부 제시외 건물이 평가에 포함되어 있어 명도 시 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 제시외 건물

목록2의 제시외 건물(2-1, 2-2)이 매각에 포함되므로, 해당 부분의 현황 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남2지구 지구단위계획구역 내에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 지역 내 개발 계획이 진행 중이며, 교통 및 교육 시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다. 다만, 임대 관계 미상 임차인 및 제시외 건물 등 명도 과정에서 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 향남2지구 택지개발지구 내 위치하여 향후 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 건축물 구조가 철근콘크리트 4층 건물로, 1층 상가 및 2-4층 주택으로 활용되어 수익 창출 가능.

* 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 비교적 명확함.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,393,168,900원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 지역 개발 및 잠재 가치를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 모든 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 시세와 수익률을 산출한 후, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 경쟁 입찰 상황을 고려한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다. 최종 입찰가는 본 물건의 실제 가치 및 현 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 제반 비용(취득세, 법무사 비용 등) 및 명도 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

이하 추가 시세 분석을 위한 정보입니다.

주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

에서는 화성시 향남읍 하길리 1464 지번의 '화성향남서봉마을사랑으로부영3단지' 아파트 매물 및 시세 정보를 제공하나, 본건과는 용도(근린주택) 및 건축 연도 등 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주거용 부동산 시세 형성 과정을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

에서는 '향남읍 향남시범넓은들마을우미린'에 대한 시세, 가격 예측, 투자 체크리스트 등을 제공합니다. 이 정보는 향남읍 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 잠재적 가치 평가에 참고할 수 있으며, 특히 교통 편리성과 생활 인프라 구축 현황이 부동산 가치에 미치는 영향을 확인할 수 있습니다.

건축물표제부 요약:

제공된 정보에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물로 1층은 근린생활시설(음식점), 2층부터 4층까지는 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임, 벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호입니다. 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.1.물건 기본정보