나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77220 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 9층901호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2024.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재, "새솔동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 아파트단지, 공원 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건은 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 바 교통상황은
대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중

제9층 제901호 외 1개호로서,
외벽 : 외장석 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 페어그라스창 등 임.

이용상태

기호(1,2) : 조사시점 당시 벽체구분없이 근린생활시설로 이용중임.
(후첨 " 사진용지"를 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 15m의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역), 특수지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

1.일괄매각. 목록1,2는 벽체구분없이 이용중.
2.토지 별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77220 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티일상1-3-7블록 채울프라자 9층901호

용도: 근린상가

감정가: 1,468,000,000원

토지 면적: 80.13㎡ (약 24.24평)

토지 지분: 80.133㎡ (약 24.24평)

건물 면적: 345.79㎡ (약 104.61평)

건물 지분: 345.78999999999996㎡ (약 104.61평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재, "새솔동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 간선 도로 등이 소재하여 교통 상황은 대체로 보통입니다.

본건 동측으로 폭 약 15m의 도로가 접해 있습니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 제9층 제901호 외 1개 호입니다.

외벽은 외장석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등입니다. 창호는 페어그라스 창 등으로 구성되어 있습니다.

조사 시점 당시 기호(1,2)는 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용 중이었습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 9월 30일 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 황한나 (황 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-04-12

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. 권리분석상 인수 보증금은 없으나, 임차인과의 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

특이사항 및 주의사항:

* 별도등기, 공동담보 물건입니다.

* 토지에 별도 등기가 있습니다. (주의 요망)

* 목록 1, 2 (901호 외 1개호)는 벽체 구분 없이 이용 중입니다.

* 채권총액 (말소기준권리 포함)은 1,188,000,000원입니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 송산그린시티는 현재 활발히 개발이 진행 중인 지역으로, 대규모 상업 시설 및 주거 단지가 조성될 예정입니다.

인근에는 "새솔동행정복지센터"가 있으며, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하고 있어 배후 수요가 존재합니다.

화성국제테마파크 사업이 진행 중이며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

대규모 상권이 조성될 예정인 에코팜 부지가 인근에 있습니다.

4. 생활정보

주변으로 새솔동행정복지센터, 송린초·중학교, 새솔고등학교 등 교육시설이 있습니다.

시화호와 연계된 수변 공원 및 근린 공원이 인접해 있어 여가 활동 공간으로 활용 가능합니다.

안산, 시흥, 서울 등으로의 접근성이 좋으며, 신안산선 및 서해선 복선 전철이 예정되어 있어 교통 편의성이 향상될 전망입니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

토지에 별도 등기가 존재하므로, 해당 등기 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

현재 건물이 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점은 향후 임대 또는 사용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

임차인 황한나 씨는 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금 회수 여부가 불확실합니다.

송산그린시티 지역 전반에 대한 하천 환경 개선 요구 민원이 제기된 사례가 있습니다.

Google 검색 결과, 본건 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설)의 존재는 확인되지 않았으나, 화성시 전반적으로 혐오시설 관련 논란이 있었던 사례가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 신규 개발 지역인 송산그린시티 내 상가 건물로, 향후 지역 개발에 따른 상권 성장 가능성을 기대할 수 있습니다.

교통 및 생활 인프라가 점진적으로 확충되고 있어 잠재력이 있습니다.

다만, 토지 별도 등기 및 임차인 관련 사항 등 권리 관계와 물건 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

신도시 개발 지역에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

대규모 상업 및 주거 단지 개발 계획으로 배후 수요 확보가 예상됩니다.

다양한 교통망 확충 계획이 예정되어 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,468,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 하자, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리상 부담은 적으나, 토지 별도 등기 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.