나이스옥션 법원경매 수원 2024타경80431 [1] 경기도 화성시 만세구 서신면 송교리 산70 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리 "화성화남 일반산업단지" 북서측 인근에 위치하며 부근은 "전","답" 등 농경지와 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 불가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1)-8): 남측 하향완경사지의 부정형 토지로서 "자연림" 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1)-8): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 2의 나.공법상 제한사항" 참조

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경80431 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수*

매각대상: 토지매각

용도: 임야

감정가: 1,734,304,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 8338.00㎡ (약 2522.16평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리 "화성화남 일반산업단지" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 "전", "답" 등 농경지와 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 농촌지대임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 불가능함. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 접근성

본건은 맹지로서, 외부 도로와의 직접적인 연결이 되지 않아 접근성에 제약이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

3.1. 1. 소유권 관련

갑3 (2018-12-31): 소유권이전 (매매) - 김요창

갑5 (2020-01-21): 소유권일부이전 (매매) - 양명주 (21,315,000원)

3.1. 2. 채권/담보 관련

을6 (2018-12-31): 근저당권 - 농업협동조합자산관리회사 (588,000,000원) - 말소기준권리

3.1. 3. 압류/경매 관련

갑4 (2019-12-10): 압류 - 수원세무서장 (말소)

갑10 (2022-09-21): 3번 김요창지분압류 - 화성세무서장 (말소)

갑11 (2024-07-19): 임의경매개시결정 - 수원화성오산축산업협동조합 (320,393,995원)

3.1. 4. 말소기준권리

을6 (2018-12-31) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건은 "화성화남 일반산업단지" 북서측 인근에 위치하여, 향후 산업단지 관련 개발이나 확장 계획이 있을 경우 토지 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 잠재력을 가짐.

4.2. 지역 특성

본 건은 농촌지대 내 임야로서, 주변의 농경지 및 농가주택 등과 어우러진 지역적 특성을 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 농가주택 및 "화성화남 일반산업단지"의 존재를 고려할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을이나 산업단지 내에 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 이는 기본적인 대중교통 이용 편의를 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지에 대한 구체적인 공법상 제한사항은 감정평가서의 '공법상 제한사항' 부분을 직접 확인해야 함. 해당 제한사항은 토지 이용, 개발 행위, 건축 등에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 토지 가치 평가 및 활용에 있어 매우 중요한 요소임.

6.2. 현장 특이사항

본건은 맹지이므로, 토지 진입을 위한 별도의 도로 확보 계획이 필요함. 이는 토지 활용의 제약을 가져오며, 진입로 확보 과정에서 추가적인 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 권리관계 불확실성

등기부등본 상 을9 (2019-05-22) 지상권 설정 건이 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 권리관계 해석에 혼란의 여지가 있음. 이는 경매 진행 과정이나 향후 소유권 행사 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 반드시 관련 내용을 사전에 명확히 확인해야 함.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 인근에 직접적인 부동산 가치 하락을 초래할 만한 중대 혐오시설은 확인되지 않았음. 그러나, 해당 지역의 세부 토지이용계획도, 환경영향평가 자료 등을 추가적으로 면밀히 검토하여 최종 판단이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리 소재 임야로서, "화성화남 일반산업단지" 인근에 위치하여 산업단지 확장 및 연계 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 입지적 장점을 지님. 총 감정가는 약 17.3억 원, 토지 면적은 약 2522평임. 권리 분석상 특이사항으로는 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점이 긍정적임. 그러나 본건은 맹지로서 진입로 확보가 필수적이며, 정확한 공법상 제한사항에 대한 상세 검토가 요구됨. 또한, 등기부등본 상 '말소' 처리된 지상권이 물건명세서에서는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 해당 권리관계의 불확실성을 해소하는 것이 무엇보다 중요함. 이 불확실성을 해결하지 못할 경우, 경매 절차 진행이나 소유권 확보에 심각한 장애가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* "화성화남 일반산업단지" 인접으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 인수할 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없음.

* 향후 개발 가능성이 있는 농촌 및 임야 지역에 대한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,734,304,000원을 기준으로 하되, 맹지라는 점, 공법상 제한사항의 불확실성, 그리고 가장 중요한 권리관계의 불확실성(지상권 관련)을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 접근해야 함. 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 차감할 요소는 없음.

현재 제시된 채권액(320,393,995원) 및 말소기준권리 금액(588,000,000원)을 고려할 때, 권리관계의 명확성 확보 여부에 따라 유찰 가능성이 높음.

따라서, 권리관계의 불확실성을 완벽히 해소하고 현장 조사, 관련 법규 검토 등을 마친 후에만 구체적인 입찰가를 산정할 수 있음. 만약 권리관계의 불확실성이 해소된다는 전제 하에, 맹지와 공법상 제한사항을 반영하여 감정가의 70%~85% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

보수적인 관점에서, 잠정적인 예상 입찰가는 12억 1천만원 ~ 14억 7천만원 범위로 제안하며, 실제 입찰 결정은 위에 언급된 리스크 해소 정도에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.