나이스옥션 법원경매 수원 2024타경103136 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,아파트,다세대주택,근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 11층 중 9층 902호로서,
(사용승인일:2019.03.07.)
외벽:몰탈위 페인팅,석재 및 치장벽돌 마감 등,
창호:pvc새시창호.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,승강기,소방설비,주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 업무시설,공동주택 및 근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.
2.본건 구분건물의 이용상태 등은 집합건축물대장의 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박가영)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경103136 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 954-1 다원캐슬 9층902호

용도: 오피스텔

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 11층 중 9층 902호

사용승인일: 2019.03.07.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 270,000,000원

토지면적: 14.79㎡ (약 4.47평)

건물면적: 57.40㎡ (약 17.36평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수원시청역(수인분당선)이 도보 약 11분 거리에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 5월 16일 접수된 공덕농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서 내용에 따라 임차인 박가영과 관련된 보증금에 대한 처리가 복잡할 수 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김은빈

보증금: 40,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-05-03

확정일자: 2024-05-03

배당신고일자: 2025-02-19

대항력: 없음

분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정이며, 배당순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박가영 관련)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-16

확정일자: 2021-03-26

배당신고일자: 2023-02-13

대항력: 없음

분석: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 제출되었습니다. 이에 따라 대항력은 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 보증금 전액 회수는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 임차인: 장문찬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-04

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

분석: 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수원시 팔달구 인계동은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집된 일반상업지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변 지역은 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있어 다양한 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 수원시청역 인근으로는 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구가 많은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 수원시청역 인근에 2001 아울렛, 나혜석 거리 등이 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에도 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 인계초등학교가 소재하고 있습니다. 또한, 주변에 중학교 및 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

총 채권액이 약 21억 6천 4백만원에 달하여 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 공동담보 또는 HUG의 복잡한 채권 관계를 시사합니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 김은빈과 박가영(주택도시보증공사 관련)은 대항력이 없으나, 보증금액이 상당하여 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 특히 박가영 관련 보증금 2억 6천만원은 HUG의 확약서로 인해 복잡한 해석의 여지가 있습니다.

6.3. 기타

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항은 본 건 외에도 관련된 담보 물건이 존재하며, HUG의 채권 관련 조건이 변경되었음을 의미할 수 있습니다. 이는 경매 진행 및 매각 후 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 오피스텔은 비교적 최근에 신축(2019년 사용승인)되었으며, 수원시 팔달구 인계동이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하고 주변 상권이 활성화되어 있어 투자 가치가 있습니다. 그러나 총 채권액이 감정가를 크게 상회하고, HUG와의 관련된 임차인 보증금 문제, 공동담보 등의 복잡한 권리관계는 투자 시 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2019년에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 편리한 교통: 수원시청역(수인분당선) 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 생활 인프라: 주변에 상업시설, 편의시설, 교육시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 일반상업지역: 오피스텔, 상가 등 다양한 용도로 활용 가능한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 270,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔 매매가가 약 230,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 형성되어 있음을 확인했습니다.

본건은 감정가가 시세 범위 내에 있으나, 복잡한 권리관계 및 높은 총 채권액으로 인해 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

예상 입찰가는 시장 상황 및 본건의 구체적인 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, HUG의 확약서 내용과 임차인들의 보증금 회수 가능성 등 배당 현황을 면밀히 확인하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.