나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91448 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 43-2 에이동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 소재 "동림2리마을회관" 북동측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 도시형생활주택(단지형다세대) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측과 남서측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 본건의 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.
- 본건은 후면 호별배치도 및 내부구조도와 같이 제시외 건물 ㉠(벽체이용 샷시조, 창고 등, 약 9㎡)이 소재하는 바, 평가목적 등을 고려하여 본건에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물(감정평가서상 ㉠:벽체이용 샷시조, 창고 등, 약9㎡) 매각에 포함
주택도시보증공사(양도전:임차인 조원기)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경91448호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경91448 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리 43-2, 에이동 5층 501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 217,000,000원

* 토지면적: 41.63㎡ (약 12.6 평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.1 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 22일자로 제출된 확약서에 따르면, 임차인 조원기 씨는 임차보증금에 대하여 우선변제권만을 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다. 또한, 감정평가서상 약 9㎡ 규모의 제시외 건물(벽체이용 샷시조, 창고 등)도 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 동림리에 위치하며, '동림2리마을회관' 북동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황 또한 보통입니다. 본건은 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 행위에 대한 일부 제한이 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 24일 접수된 우리아파트의 가압류(갑3)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 임차인: 조원기 씨 (보증금 170,000,000원, 전입일자 2020.11.19, 확정일자 2020.10.23)

* 대항력: '임차인 현황' 및 HUG 확약서에 따라 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. HUG는 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인은 보증금을 배당받지 못할 경우 명도 저항의 사유가 될 수 있으나, 법적으로 대항할 수 있는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 기타 권리: 소유권 보존, 소유권 이전, 다수의 가압류, 주택임차권(조원기) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 채권 총액은 265,110,702원입니다.

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 41.91㎡)의 다세대 주택 '삼화빌리지'의 최근 매매가는 2025년 12월 기준으로 124,000,000원에서 138,000,000원으로 형성되어 있습니다. 이는 ㎡당 약 2,959,000원에서 3,293,000원 수준입니다.

본건의 건물 면적은 59.99㎡이며, 감정가는 217,000,000원입니다. 이를 ㎡당 환산하면 약 3,617,000원 수준으로, 주변 유사 주택의 최근 거래가 대비 다소 높은 감정가로 평가되었습니다. 다만, 이는 단지형 다세대 주택의 특성과 감정 시점의 시장 상황을 반영한 결과일 수 있습니다.

'렉스빌A동'의 84.39㎡ 면적 거래가는 278,000,000원으로, 이는 본건보다 두 배 가까이 큰 면적임을 감안해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택입니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변은 주거지역과 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

혐오시설 여부에 대한 검토 결과, 주변 지역에서 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 소각장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 용인시 처인구 일대에는 '자연보전권역', '수질보전특별대책지역', '가축사육제한구역', '배출시설설치제한구역' 등 환경 관련 규제가 다수 존재하며, 일부 지역 주민들은 특정 시설(소각장, 발전소 등)의 집중으로 인한 환경 문제에 대한 우려를 제기하고 있습니다. 본 건의 직접적인 주변 환경에서 이러한 혐오시설이 언급되지는 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 미회수 위험: 임차인 조원기 씨의 보증금 170,000,000원에 대한 배당 여부가 불확실할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없으므로 보증금 회수가 되지 않더라도 최종적으로 명도는 진행될 것으로 예상됩니다.

* 감정가와 시세 간 차이: 본건의 감정가(3,617,000원/㎡)가 유사 면적의 최근 실거래가(2,959,000~3,293,000원/㎡)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제로 인해 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 약 9㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 모현읍에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 환경은 주거 및 편의시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활 여건은 양호합니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 명도 리스크는 상대적으로 낮다고 판단됩니다. 그러나 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되었고, 토지이용계획상 일부 제한이 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 불확실성은 상당 부분 해소되었으나, 배당 결과에 따른 잔여 보증금 문제가 발생할 수 있으므로 이를 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 리스크 감소: HUG 확약서 및 임차인의 대항력 부재로 인해 낙찰자의 명도 부담이 상당히 완화될 수 있습니다.

* 안정적인 주거지: 도시형생활주택으로서 실수요자에게는 안정적인 주거 공간이 될 수 있으며, 임대 수익 또한 기대 가능합니다.

* 개발 압력: 주변 지역의 개발 계획(예: 반도체 클러스터 조성 등)과 맞물려 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세, 감정가, 임차인 보증금, 물건의 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이로 예상됩니다.

감정가(217,000,000원) 대비 유사 면적의 실거래가(약 177,510,000원 ~ 197,547,000원)를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰하는 것이 현명합니다. 다만, HUG의 적극적인 경매 진행 의지와 임차인 관련 리스크 완화를 감안하여, 시세의 상단 혹은 감정가의 90~95% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 보고서에서는 205,000,000원을 합리적인 입찰 희망가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.