나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98555 [10] 경기도 수원시 장안구 영화동 408-20 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 "수원화성" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택，단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며, 인근으로 소재하는 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조（철근)콘크리트지붕 5층 건물 (외벽표시 에트빌) 내
제1층 제101호, 제2층 제201호-204호, 제3층 제301호-304호, 제4층 제401호-404호, 제5층 제501호-504호로서，

외벽: 석재붙임 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호1은 사무소 1개호로 이용중임.
기호2-17은 각 도시형생활주택(다세대주택) 1개호로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 전기설비, 공동현관설비, CCTV설비, 승강기설비, 화재탐지설비,
소화전설비, 지상주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 6미터 남서측으로 폭 4미터의 도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역，제1종일반주거지역，소로3류（폭 8m 미만)（접합），가축사육제한구역〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉，상대보호구역(남정유치원(수원교육지원청문의))〈교육환경 보호에 관한 법률〉，상대보호구역（다현유치원）〈교육환경 보호에 관한 법률〉，도시교통정비지역〈도시교통정비촉진법〉，과밀억제권역〈수도권정비계획법〉임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경98555 (10)

소재지: 경기도 수원시 장안구 영화동 408-20 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 27.10㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.1㎡ (약 8.20평)

건물면적: 37.99㎡ (약 11.49평)

건물지분: 37.99㎡ (약 11.49평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안산동부새마을금고

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 매수보증금은 최저매각가격의 20%

건축물 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대, 16세대)

사용승인일: 2020년 01월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 중 4층 401호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 영화동 소재 "수원화성" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 제반 여건은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 소재하는 간선도로변으로 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 401호이며, 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

이용상태: 본건은 사무소 1개호 또는 도시형생활주택(다세대주택) 1개호로 이용 중입니다. (본건 401호는 도시형생활주택으로 이용 중일 것으로 추정)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 공동현관설비, CCTV설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지상주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 평탄한 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 6미터, 남서측으로 폭 4미터의 도로와 각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(남정유치원, 다현유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 01월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

등기부 현황:

* 을1 (근저당권, 2020-01-23, 엠씨아이대부주식회사) - 말소기준권리

* 을2 (주택임차권, 2024-11-14 접수, 김동현, 145,000,000원) - 말소

* 갑3 (임의경매, 2024-11-20 접수, 안산동부새마을금고) - 말소

총 등기부채권액: 1,825,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 29일

* 확정일자: 2020년 01월 28일

* 배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 늦게 전입하였으며, 등기부상 주택임차권은 말소되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다.

주변 시세 분석:

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 및 도시형생활주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 23일, 48.04㎡ (약 14.53평) 신축(2024년 완공) 다세대주택이 29,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 15일, 53.86㎡ (약 16.29평) 다세대주택(엘리시움, 2021년 완공)이 25,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월 6일, 51.31㎡ (약 15.52평) 다세대주택(영화빌라, 1993년 완공)이 13,000만원에 거래되었습니다.

본건과의 비교:

* 본건은 건물면적 37.99㎡ (약 11.49평)으로, 최근 실거래 사례 중 면적이 가장 작습니다.

* 2021년 완공된 53.86㎡ 다세대주택이 25,400만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(2020년 완공)은 면적이 더 작으므로 25,400만원보다는 낮은 가격에서 시세가 형성될 수 있습니다.

* 감정가 246,000,000원은 2021년 거래된 53.86㎡ 물건의 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 신축(2024년 완공) 건물의 실거래가 29,300만원은 본건보다 높은 가격대를 형성하고 있어, 본건의 감정가가 시세 대비 경쟁력 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

입지: 수원화성 북서측 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동에 용이합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설이 밀집한 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 남정유치원, 다현유치원이 인근에 있어 유아 교육 환경이 조성되어 있습니다.

주변 환경: 다세대, 단독주택 위주의 주거 밀집 지역입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 이는 경매 시장에서의 관심도나 물건 자체의 특성에 대한 추가적인 고려가 필요함을 시사합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 진행된 경매 물건으로, 채무자가 여러 담보물을 묶어 대출받은 경우입니다. 비록 본건의 등기부상 해당 채권은 말소되었으나, 최초 채권액 규모가 컸음을 나타내며, 다른 담보물의 처리 결과 등이 간접적으로 영향을 미칠 가능성도 배제할 수는 없습니다.

내부 상태 미확인: 임차인 현황상 임대 관계가 미상이며, 현장 조사 시 점유자 부재로 내부 육안 확인이 불가하여 내부 구조 및 이용 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 건축물 관리대장 현황도면 및 탐문 결과에 의존해야 하므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

신축 건물의 높은 시세: 최근 거래된 신축 건물(2024년 완공)의 시세가 본건의 감정가보다 높게 형성되어 있어, 향후 재매각 과정에서 가격 조정이 이루어질 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 영화동에 위치한 도시형생활주택으로, 수원화성 인근이라는 지리적 이점이 있습니다.

2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가가 비교적 신축인 타 물건 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원화성 인근의 안정적인 주거 지역에 위치

* 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담 없음

* 향후 시세 상승 기대 가능한 입지

1.8. 예상 입찰가

감정가: 246,000,000원

본건의 건물 면적(37.99㎡, 약 11.49평)을 고려했을 때, 최근 거래된 53.86㎡(약 16.29평) 다세대주택의 실거래가 25,400만원이 가장 근접한 참고 시세입니다.

본건은 이보다 면적이 작으므로, 25,400만원보다는 낮은 선에서 가격을 고려해야 합니다.

감정가 246,000,000원은 2021년 거래된 53.86㎡ 물건의 실거래가와 유사한 수준으로, 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있습니다.

재매각 물건이고 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 그리고 최저 매각 가격(감정가) 자체도 현재 시세 대비 약간 높은 수준일 수 있다는 점을 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 246,000,000원을 기준으로 하여, 10%~20% 낮춘 200,000,000원에서 220,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 물건의 현황, 현장 조사 결과, 경매 시장의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.