나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52518 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 177-2 삼성팰리스 비동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 "기흥초등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있어,
제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 3층 301호로서,
사용승인일은 2018.01.12일임
- 외벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등,
- 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생/급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경52518 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 177-2 삼성팰리스 비동 3층301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 210,000,000원

* 토지면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

* 토지지분: 36.90㎡ (약 11.16평)

* 건물면적: 55.64㎡ (약 16.83평)

* 건물지분: 55.64㎡ (약 16.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 "기흥초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 주변 시설

주변에 기흥초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 코스트코 코리아 공세점이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 조사된 바에 따르면, 해당 지역에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 대구지방법원 2021카단35444 가압류(재단법인, 금7,035,028원)입니다.

* 등기부상 권리 요약

* 갑2: 2019년 3월 14일자 소유권이전 (김미옥)

* 을10: 2023년 7월 21일자 주택임차권 (최수연, 금200,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑3: 2021년 7월 30일자 소유권이전 (이경래, 매매 금200,000,000원)

* 갑4: 2021년 10월 8일자 가압류 (재단법인, 금7,035,028원). 말소기준권리입니다.

* 갑5: 2025년 1월 17일자 강제경매 (주택도시보증공사, 금214,580,821원). 본건 경매 개시결정입니다.

* 갑6: 2025년 1월 22일자 압류 (용인시). 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 11월 19일

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 9일

* 확정일자: 2021년 5월 26일

* 배당신고일자: 2023년 7월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최 는 2026년 6월 9일 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 물건 매수 시 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 주변 건물 정보 및 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 공세동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2015년식 35.54㎡ 다세대주택이 2026년 5월 9,300만원에 거래되었습니다. (약 261.6만원/㎡)

* 1991년식 50.94㎡ 다세대주택이 2026년 5월 5,060만원에 거래되었습니다. (약 99.3만원/㎡)

* 2009년식 84.9㎡ 연립주택이 2026년 5월 43,500만원에 거래되었습니다. (약 512.3만원/㎡)

본건 건물은 2018년 1월 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 감정가는 210,000,000원으로 건물면적 55.64㎡ 기준 약 377.4만원/㎡ 수준입니다. 주변 신축 다세대주택 시세 및 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 건물 연식

본건 건물은 2018년 1월에 사용승인을 받아 약 8년 정도 경과되었습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 사용승인일

본 물건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 B동 3층 301호이며, 2018년 1월 12일에 사용승인이 되었습니다.

* 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특이사항 및 주의사항

* 주요 특이사항으로는 '대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경'이 있습니다.

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 최 에 대한 보증금 관련 확약서가 제출되어, 매수인이 임차보증금 2억원을 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다. 이는 해당 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 채권 일부를 포기하는 것에 동의하였기 때문입니다. (주의사항 참조)

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 본 물건의 경매 절차나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련 위험

* 임차인 최 의 경우, 초기에는 대항력을 가질 수 있는 조건이었으나, 2026년 6월 9일 제출된 확약서에 따라 매수인이 보증금을 인수하지 않는 것으로 정리되었습니다. 이는 법적 분쟁의 소지를 줄이는 긍정적 요인이지만, 관련 서류 및 절차의 정확성을 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인 유 는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2024.11.19)가 비교적 최근이므로, 실제 계약 관계를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 용인시 기흥구의 주거지역에 위치하여 입지 조건은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 임차인 최 의 보증금 2억원에 대해 매수인이 인수하지 않는다는 확약서가 제출된 점입니다. 이로 인해 권리관계가 비교적 명확해지고 인수 부담이 사라졌다는 점에서 긍정적입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 유 의 실제 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인 보증금 2억원을 인수하지 않아 투자금 부담이 줄어듭니다.

* 주변 편의시설 및 교통망이 양호하여 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다. 주변 유사 물건의 시세 및 본 건의 감정가, 그리고 권리관계의 명확성을 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정을 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.