나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99596 [1] 경기도 수원시 권선구 탑동 23-7 네오빌 에이동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엠제이 · 평가일 2024.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 5층 건내 2층 202호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.6.10.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경99596 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 탑동 23-7 네오빌 에이동 2층202호

* 건물 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 176,600,000원

* 토지면적: 25.37㎡ (약 7.67평)

* 건물면적: 41.23㎡ (약 12.47평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 탑동 소재 "탑동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수원역 등 주요 교통 허브로의 접근성은 버스를 이용해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이 중 비행안전구역 및 소음대책구역은 군사 시설과 관련된 제한 사항으로 이해됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경99596) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을3 (주택임차권 최종성, 말소), 갑4 (강제경매, 말소), 갑5 (압류, 말소). 등기부등본상의 을구 임차권 및 갑구의 강제경매, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)은 매각으로 소멸되지 않으나, 해당 권리는 현재 등기부상 존재하지 않거나 말소될 예정으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 원지원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-21

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유 사실을 감안하여 인수 여부 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최종성)

* 보증금: 159,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-01

* 배당신고일자: 2024-01-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 매수인이 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용이 확인되었습니다. 따라서 본 임차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 탑동 일대는 다세대주택, 아파트 단지 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 권선구는 수원시 내에서 인구 밀도가 높은 지역 중 하나이며, 최근 서수원 지역 개발 호재가 집중되고 있습니다.

* 주변 시세 분석 (2026년 3월 실거래가 기준):

* 인근 '정도주택A동' (74.19㎡, 2층): 18,500만원 (평당 약 826만원)

* 인근 '대림아트빌3차' (80.28㎡, 2층): 18,300만원 (평당 약 753만원)

* 인근 '스타캐슬탑동' (48.85㎡, 5층): 21,500만원 (평당 약 1,453만원)

* 본건 감정가 (41.23㎡, 2층): 176,600,000원 (평당 약 1,416만원)

* 분석: 본건은 2018년식 도시형생활주택으로, 비교 대상 중 '스타캐슬탑동' (2020년식)과 크기 및 평단가 면에서 유사한 흐름을 보입니다. 비교적 신축 건물이며, 인근 개발 호재를 고려했을 때 감정가는 현재 시장 시세를 적정 수준으로 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 탑동초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 생활 편의를 위한 각종 근린생활시설 및 상업시설이 분포되어 있습니다.

* 교통 인프라: 인근 버스 정류장을 통해 수원역 등 주요 지역으로 이동이 가능합니다. (예: 30, 46, 77-1, 112, 900번 등 다수 노선 운행). GTX-C 노선, 신분당선 연장 등 광역 교통망 확충 계획이 미래 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (원지원): 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 발생할 수 있는 법적 문제 또는 추가적인 채권 발생 가능성에 대한 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 본건이 위치한 지역은 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 도시형생활주택 특성: 공동주택으로서 이웃 간 소음, 주차 문제, 관리 주체 관련 분쟁 등 발생 가능성이 상존합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: HUG의 확약서 내용이 명확히 확인되나, 법적 효력에 대한 최종적인 해석은 전문가와 재확인하는 것이 안전합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2018년에 건축된 도시형생활주택으로 건물 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 가장 큰 리스크 요인이었던 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차 보증금 문제는 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 부담이 해소된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인(원지원)의 존재는 잠재적 리스크로 남아있어, 이에 대한 명확한 확인 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

* 주변 개발 호재와 실거래가를 고려했을 때, 감정가 수준은 합리적으로 보이며, 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 관련 임차 보증금 인수 부담 소멸: 임대차보증금반환채권 포기 확약서로 매수인의 리스크가 대폭 감소했습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 향후 몇 년간은 큰 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 유사 면적 및 신축 건물 시세를 고려할 때, 감정가가 과도하게 높지 않습니다.

* 지역 개발 호재: 서수원 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수할 보증금: 0원 (HUG 관련 채권 및 임차권 소멸, 원지원 임차인은 보증금 0원).

* 감정가: 176,600,000원

* 본건은 권리 관계가 비교적 명확하고, HUG 관련 위험이 해소된 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

* 최종 입찰가 산정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 임차인과의 직접 소통 등을 통해 보다 정확한 가치 판단 후 결정하시기를 권장합니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 물건 자체 또는 인접 지역에 직접적인 혐오시설(쓰레기 매립/소각장, 대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 관련 구역 지정은 제한 사항으로 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.