나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52563 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-45 지층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제지층 제비02호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등임.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임.
창호 : 샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 ""내부구조도"" 참고 바람)

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 소화기, 공동 현관문 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(복자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(큰솔유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가개요 5. 그 밖의 사항 참고 바람.

물건 비고

2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경52563 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 97-45 지층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 39.02㎡ (약 11.8평)

토지지분: 39.02㎡ (약 11.8평)

건물면적: 60.52㎡ (약 18.3평)

건물지분: 60.52㎡ (약 18.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

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1.2. 건물 정보

건축물대장상 사용승인일: 2003년 8월 22일

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕

층수: 지상 4층, 지하 1층 건물 내 지하 1층 비02호

건물 연면적: 659.28㎡ (약 199.1평)

대지면적: 393㎡ (약 118.9평)

본건 전유부분 면적: 60.52㎡ (약 18.3평)

집합건물 등기부 요약: 소유권 이전, 주택임차권(윤 ), 소유권 이전, 압류(말소기준권리), 강제경매(HUG)

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치하며, 북서측 인근에 "서호중학교"가 소재합니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다.

또한, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 관계

등기부 상 말소기준권리인 동안산세무서장의 압류(2023.03.23.)보다 후순위로 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(2025.01.17.)가 등기되어 있습니다.

따라서 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담스러운 권리는 없습니다.

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3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 27일

확정일자: 2020년 8월 7일

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 윤 은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이로 인해 본건 매각 시 임차인의 대항력은 소멸됩니다.

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3.3. 인수되는 권리

상기 권리 분석 및 임차인 현황에 따른 인수 보증금은 0원입니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 사례 분석 결과, 서둔동 일대의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 4월 3일: 2018년식 다세대주택(삼익리베리움), 전용면적 35.119㎡(약 10.6평), 179,000,000원에 거래.

2026년 3월 11일: 2022년식 다세대주택(비담포레II), 전용면적 45.07㎡(약 13.6평), 239,000,000원에 거래.

2026년 3월 7일: 2002년식 다세대주택(보화빌라), 전용면적 68.88㎡(약 20.8평), 130,000,000원에 거래.

본건의 전용면적은 60.52㎡(약 18.3평)으로, 2002년식 보화빌라(68.88㎡)의 130,000,000원과 2018년식 삼익리베리움(35.119㎡)의 179,000,000원 사이에 위치합니다. 건물 연식, 관리 상태, 편의시설 등에 따라 시세 차이가 있을 수 있습니다.

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4.2. 감정가 적정성

본건의 감정가 120,000,000원은 최근 시세와 비교할 때, 특히 전용면적 60.52㎡(약 18.3평)임을 감안하면 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 2018년식 삼익리베리움(35.119㎡)의 179,000,000원 거래가격을 고려하면, 본건은 향후 시세 상승 또는 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.2. 교육시설

북서측 인근에 서호중학교가 위치하고 있으며, 복자유치원, 큰솔유치원 등 교육시설이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 잔금 납부 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

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6.2. 권리 관계 리스크

등기부상 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 세금 체납 관련 추가 압류 등의 여부는 확인이 필요합니다. (제공된 정보 기준으로는 없음)

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6.3. 물리적 리스크

2003년 건축된 건물로 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다. 정확한 건물 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

2.

6.4. 기타 리스크

본건은 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 제시외 건물이나 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 우수한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 임차인과의 권리 문제는 HUG의 확약서로 해결되어 인수 부담이 없으며, 감정가가 주변 시세 대비 저평가된 것으로 판단되어 투자 가치가 높은 물건입니다. 건물 노후화 및 일부 법규 제한 사항은 고려해야 할 요소입니다.

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8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 지하층이라는 특수성을 활용할 수 있는 방안 모색 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 감정가 분석 결과, 본건의 적정 시가총액은 140,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정가 120,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근 시 감정가 이상, 적극적으로는 시세 하단 이상을 고려할 수 있습니다.

이에, 잠재적 투자 가치를 고려하여 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 현장 조사, 입찰 경쟁률, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.