나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99763 [1] 경기도 화성시 오산동 985 동탄역파라곤판매시설 지1층비117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 동탄역, 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 판매시설(지하1층) 중 제지하1층 제비117호
로서,
- 외 벽 : 치장벽돌 및 외장타일 등 마감,
- 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
- 창 호 : 샷시 및 강화유리 등 마감임.

이용상태

공부상 판매시설로 현황 공실임.(후면‘내부구조도’및 사진 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 아파트, 오피스텔 및 판매시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측, 북측으로 약 20M내외, 동측으로 약 15M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건 부동산은 경기도 화성시 오산동에 소재하며, "여울초등학교" 북동측에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

1.1. 2.교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 동탄역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.

1.1. 3.주변시설

동탄역과 인접하여 롯데백화점, 타임테라스, CGV, 홈플러스 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설을 이용하기 편리합니다. 또한, 반도유보라아이비파크, 동탄역린스트라우스 등 대규모 주거 단지와 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

화성시의 경우, 동탄 신도시와 서부 지역 간의 인프라 및 시설 차이가 존재하며, 과거 생활 쓰레기 소각장 등이 인구밀도가 낮은 서부 지역으로 배치된 사례가 있습니다. 또한, 폐기물 매립장 설치에 대한 주민 반대 사례가 보고되어 있어, 이러한 혐오 시설 관련 이슈는 화성시 전반에서 나타날 수 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오 시설의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역(동탄2지구)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.소멸주의 권리

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (안양농업협동조합, 2021-05-28) - 말소기준권리

* 임의경매 (안양농업협동조합, 2024-11-28)

1.2. 2.인수주의 권리

일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 인수 대상이 될 수 있으나, 본건의 경우 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재된 내용이 없습니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 임차인: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상인 임대 관계는 인수 여부 및 명도 시 불확실성을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

1.2. 4.등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사동양동탄주택 (2021-04-01)

* 소유권이전: 석부근 (2021-05-28) - 매매

* 근저당권: 안양농업협동조합 (2021-05-28, 금381,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 안양농업협동조합 (2024-11-28, 325,358,990원)

등기부상 총 채권액은 381,600,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 동탄2신도시 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 대규모 아파트 단지 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다. SRT 동탄역과 인접해 있으며, 롯데백화점, 타임테라스 등 대형 복합 쇼핑몰이 인근에 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 이는 상가 투자 및 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 동탄역(SRT) 및 버스 정류장이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 롯데백화점, 타임테라스, 홈플러스, CGV 등 쇼핑, 문화, 외식 시설이 풍부합니다.

* 교육: "여울초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.공실 위험

현재 공실 상태이므로, 임대 수익을 목표로 할 경우 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 2.권리관계

전반적인 등기부상 권리는 말소기준권리인 근저당권에 의해 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상인 점은 명도 관련 불확실성을 내포합니다.

1.5. 3.토지 이용 제한

토지가 중심상업지역, 지구단위계획구역 등에 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 동탄2신도시의 중심상업지역에 위치한 판매시설로, 동탄역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 발달된 편의시설 접근성은 상권 활성화에 긍정적인 요인입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동탄역 역세권: SRT 및 GTX-A 노선 이용으로 광역 접근성 우수.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 업무 시설.

* 발달된 상업 인프라: 롯데백화점, 타임테라스 등 현대적인 상업 시설 밀집.

* 성장 잠재력: 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 498,000,000원이며, 토지 면적 10.76㎡ (약 3.25평), 건물 면적 34.35㎡ (약 10.39평)입니다.

인수할 보증금이 없는 경우, 본 감정가를 기준으로 시장 상황, 부동산 가치, 현 공실률 및 향후 임대 가능성, 명도 조건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현재로서는 별도의 인수 부담이 없기에 감정가를 기준으로 삼되, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.