나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52020 [1] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 14층1409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일초등학교"" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트
단지, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 '오산역'이
소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 14층 1409호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영
화관), 판매시설, 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로2류(폭 30m~35m), 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합),
소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.6.9.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경52020 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 14층1409호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

* 토지지분: 8.038㎡ (약 2.43평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

* 건물지분: 24.03㎡ (약 7.27평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물명: 르마레시티

* 층수: 14층 (총 15층)

* 준공년도: 2019년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 '오산역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 북측으로 대로2류(폭 30m~35m), 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변시설: 오산원일초등학교, 오산중학교 인근에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 12월 8일 접수된 포천세무서장의 압류 (등기부 요약 갑3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 주요 등기 현황:

* 소유권 이전 (신탁말소)

* 주택임차권 (김재철, 2021-08-02 접수, 138,948,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 압류 (포천세무서, 수원시) - 매각으로 소멸 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-01-21 접수) - 말소 기준권리

* 임차인 현황:

* 성명: 김

* 보증금: 138,948,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-08-02

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2023-09-04

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 대항력 포기)

* 권리분석 요약: 본건의 말소기준권리는 2022.12.08 접수된 포천세무서장의 압류입니다. 임차인 김재철은 전입일자 및 확정일자를 2021.08.02에 받았으나, 2026.06.09자 주택도시보증공사(HUG)에 제출한 확약서에 따라 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 해당 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 이용 상태: 본건이 속한 건물은 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용 중입니다.

* 상권 특징: 오산원일초등학교 및 오산역 인근으로, 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역으로 유동인구와 배후수요가 비교적 안정적일 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 오산원일초등학교, 오산중학교가 인접해 있어 교육환경이 양호합니다.

* 교통시설: 오산역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 임차인 김재철은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출을 통해 대항력을 포기하였으므로, 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만, 관련 서류의 정확한 내용 및 효력 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기는 HUG와 임차인 간의 약정에 근거하므로, HUG의 최종 채권 양수도 또는 처리 과정에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 2019년 준공되어 신축 연식이 비교적 짧고 전용면적 24.03㎡로 1인 가구나 소규모 사업장에 적합한 규모입니다. 초등학교와 역세권이 인접하여 입지 조건은 양호한 편이며, 주변에 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 권리관계 상 임차인이 대항력을 포기하였고 인수 보증금이 없어 권리 분석상 큰 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 확약서의 구체적인 내용을 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 오산역(지하철 1호선) 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 노후도가 낮아 관리 부담이 적고 쾌적한 주거/업무 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 명도 관련 분쟁 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 및 소규모 사업장 등 실수요자에게 인기가 많은 전용 24.03㎡(약 7.27평) 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(24.03㎡)의 르마레시티 오피스텔은 2025년 11월 8,500만원, 2026년 4월 8,310만원에 거래되었습니다. 본건은 14층으로, 12층 거래가(8,310만원)보다 높은 층수임을 감안할 때 시세보다 소폭 높은 가격으로 평가될 수 있습니다. 감정가는 9,000만원이며, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 보수적으로 8,500만원에서 8,800만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 8,600만원 (수요 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.