나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50130 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 127-14 에르하임 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 "능원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 창고 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층건내 2층 201호로서

외벽 : 드라이비트 마감.
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 세탁실, 드레스실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김민정)로부터 2026.4.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경50130 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 처인구 오포로25번길 6-9 (모현읍 능원리) 에르하임 103동 2층 201호

용도: 다세대주택 (공동주택)

건축년도: 2014년 (사용승인일 2015.01.15)

총층수: 3층 중 2층

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕

감정가: 210,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 59.81㎡ (약 18.1평)

토지지분: 59.8124㎡ (약 18.1평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리에 소재하며, "능원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 3월 12일 접수된 홍천군의 압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 중 인수되는 사항은 없습니다. 본건 등기사항전부증명서 상 모든 권리(갑2, 갑5, 을6 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-08

* 확정일자: 2020-01-21

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내 다세대주택으로, 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 3층 건물 내 2층에 위치한 다세대주택으로, 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 욕실 2개, 세탁실, 드레스실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 교육시설: 능원초등학교 (인근)

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 확인

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 대규모 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6.3. 임차인 관련 사항

임차인 김민정 씨는 HUG와의 확약으로 대항력을 포기하였으나, 계약 관계에 대한 모든 사항을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리에 위치한 다세대주택으로, 2014년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 채무나 임차인의 대항력 문제는 없을 것으로 보입니다. HUG와의 확약으로 임차인 관련 리스크가 해소된 점은 긍정적입니다. 다만, 다양한 토지이용 규제가 존재하므로 투자 시 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담이 적고, 인수 보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

* 2014년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태 및 유지보수 측면에서 강점이 있습니다.

* 능원초등학교 인근에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 주변 유사 다세대주택의 면적별 거래가는 3.3㎡당 약 814만원에서 1,525만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 전용면적 약 18.1평(59.91㎡)에 감정가 210,000,000원(약 1,160만원/3.3㎡)으로, 감정가는 시세 범위 내에 있습니다.

본건의 입지, 건물 연식, 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 무리한 고가 입찰보다는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 약 80% 수준인 168,000,000원부터 입찰가격을 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 200,000,000원 수준까지도 고려해 볼 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 적정 입찰가는 200,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.