나이스옥션 법원경매 수원 2025타경52747 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 990-17 가람주택 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 인계동에 소재하는 장다리공원 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대, 근린생활시설, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스등 대중교통을 이용할 수 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201로서

외벽: 드라이비트 및 시멘사이딩 마감등
내벽: 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방, 위생 및 급배수시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북동측으로 장다리로195번길(약8미터폭)에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경52747 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 990-17 가람주택 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

건축물 사용승인일: 2003년 09월 19일

1.3. 면적 정보

토지면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

건물면적 (전용면적): 51.54㎡ (약 15.60평)

토지지분: 25.4㎡ (약 7.68평)

건물지분: 51.54㎡ (약 15.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

대항력있는임차인 존재, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 장다리공원 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 8미터의 장다리로195번길에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 명인섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-31

대항력: 있음

비고: 임대관계미상 (금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-31

확정일자: 2023-06-19

배당신고일자: 2025-03-11

대항력: 있음

비고: 보증금 1억 3천만원의 대항력있는 임차인이 존재하여 경매 절차 및 낙찰 후 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 1월 20일 접수된 제이비우리캐피탈의 강제경매 개시결정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 등기부상 지상권은 소멸될 권리로 기재됨. 실제 현황은 별도 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력있는 임차인으로 인해 배당 순위에 따라 낙찰자에게 추가 부담이 발생할 가능성은 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 직접적인 연계성은 낮으나, 지역 내 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 장다리공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 소재할 가능성이 높으나, 본건과의 구체적인 거리는 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 공공시설

주변에 공원 등 녹지 공간이 풍부하여 주거 편의성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

한국토지주택공사(LH)가 1억 3천만원의 보증금으로 대항력 있게 거주 중입니다. 경매 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액에 대해 낙찰자가 부담하거나 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 보증금이 0원이나 대항력이 있는 명인섭 임차인의 존재도 특이사항으로 주의 깊게 살펴야 합니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물에 대한 경매 진행 또는 추가 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획

* 비행안전제6구역: 군사 작전상 필요한 지역으로, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권 내 인구 및 산업 집중을 억제하기 위한 지역으로, 투자 및 개발 시 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 다세대주택으로, 장다리공원 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 및 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 그러나 2003년식 건물로 건축 연차가 있으며, 특히 1억 3천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재는 낙찰 후 명도 및 수익률 산정에 있어 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 더불어 보증금 0원에 대항력 있는 명인섭 임차인의 특이사항도 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

수원시 팔달구 인계동은 도심 지역으로, 주거 수요가 꾸준히 유지되는 곳입니다.

8.2. 공원 인접

장다리공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

보증금 관련 리스크를 충분히 고려하고 시세 대비 저가로 취득할 경우, 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 최근 인근 유사 물건의 시세 분석 결과, 신축 연도가 더 짧은 44.37㎡ 면적의 물건이 2025년 12월 30일에 15,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 건축 연차가 2003년으로 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있으나, 1억 3천만원의 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 존재로 인해 상당한 위험 프리미엄이 반영되어야 합니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 배당 순위에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 할인율을 적용한 예상 입찰가는 110,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.