나이스옥션 법원경매 영월 2024타경33618 [1] 강원특별자치도 평창군 진부면 간평리 144-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 평창군 진부면 간평리 소재 "오대산국립공원사무소"의 남서측 근거리에 위치하며 본건 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히, 본건까지 차량접근 가능하고 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사의 부정형토지로서 도로임.
기호(2,3): 완경사의 부정형토지로서 전으로 이용중임.
기호(4): 완경사의 부정형토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

진입도로인 기호(1)토지를 통해 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 생산관리지역, 공장설립제한지역(수도법)<수도법>.(한강)폐기물매립비설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1할제11호나목에따른도로
일련번호(2): 생산관리지역, 공장설립제한지역(수도법)<수도법>.(한강)폐기물매립비설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3): 계획관리지역, 공장설립제한지역(수도법)<수도법>.(한강)폐기물매립비설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1할제11호나목에따른도로(도로일부포함)
기호(4): 계획관리지역, 공장설립제한지역(수도법)<수도법>.(한강)폐기물매립비설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 기호(3)토지 위지상에는 이동이 용이한 컨테이너 1동 소재하고, 기호(4)토지 위지상에는 관정이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 및 철근콘크리트구조 목조위기와잇기지붕 단층 구조로서
외벽: 황토벽체 위 석회미장마감, 벽돌 및 콘크리트미장마감등
내벽: 황토벽돌 및 미장마감등
창호: 샤시 2중창

이용상태

단독주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

일반목구조 기와지붕 단층 정자 약 19.44㎡, 일반목구조 기와지붕 다락방 약 38.8㎡, 목조 목재지붕 찜질방 약 5.4㎡, 철근콘크리트조 지하창고 약 25.9㎡가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.목록2,3 각 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
. 목록3 지상에 소재하는 이동가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외
. 목록4 지상에 소재하는 관정은 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2024타경33618 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 진부면 간평리 144-1

용도: 단독주택

감정가: 1,403,135,000원 (약 14억 313만 5천원)

토지면적: 9891.00㎡ (약 2993.67 평)

토지 지분: 9214.9298㎡ (약 2787.71 평)

건물면적: 209.76㎡ (약 63.48 평)

건물 제시외면적: 89.54㎡ (약 27.11 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산 (추정)

건축물 구조: 일반 목구조, 철근콘크리트구조 (목조 위 기와잇기 지붕 단층)

주요 용도: 단독주택 및 창고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 강원특별자치도 평창군 진부면 간평리에 소재하며, 오대산국립공원사무소의 남서측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 기호(1)은 완경사의 부정형 토지로 도로로 이용 중이며, 기호(2,3)은 완경사의 부정형 토지로 전(밭)으로 이용 중입니다. 기호(4)는 완경사의 부정형 토지로 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

진입도로인 기호(1) 토지를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로로도 일부 이용됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 및 확정일자 정보 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부요약

* 토지 등기부

* 소유권 이전(매매): 정대군 (2015-11-02)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (442,800,000원, 2016-11-11) - 말소기준권리

* 소유권 이전 청구권 가등기(매매 예약): 이창희 (2017-11-08)

* 임의경매: 농업협동조합자산 (1,386,593,743원, 2024-12-11) - 본 경매 개시 결정

* 건물 등기부

* 소유권 보존: 정대군 (2016-10-24)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (442,800,000원, 2016-11-11) - 말소기준권리

* 소유권 이전 청구권 가등기(매매 예약): 이창희 (2017-11-08)

* 압류: 평창군 (상하수도 요금, 2020-12-09)

* 임의경매: 농업협동조합자산 (1,386,593,743원, 2024-12-11) - 본 경매 개시 결정

* 등기부채권 총액: 442,800,000원 (근저당권 기준)

* 물건명세서 참고사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물(컨테이너, 관정 등)이 포함 또는 제외될 수 있습니다.

* 목록2, 3 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 읍·면사무소 문의가 필요합니다.

* 목록3 토지 지상 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 목록4 토지 지상 관정은 매각에 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 진부면 소재지 내에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 진부전통시장, 봉평전통시장 등 전통시장이 인근에 있어 지역 특산품 구매 및 지역 먹거리 이용이 가능합니다.

* 지역 내 소윤시골순두부, 바우가든 등 식당들이 있으며, 평창 올림픽 시장 등 쇼핑 시설도 있습니다.

* 대관령 양떼목장, 발왕산, 알펜시아 리조트 등 관광 명소가 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

* 오대산국립공원이 인근에 위치하여 자연환경이 우수합니다.

* 월정사, 상원사 등 유명 사찰이 인근에 있습니다.

* 켄싱턴 호텔 평창, 펜트하우스 풀빌라 등 숙박시설이 있습니다.

* 플로라가든, 별마루 농장 등 체험형 관광 시설이 있습니다.

* 평창우리한우타운, 두일막국수 등 식당 이용이 가능합니다.

* 교통

* 진부IC, KTX 평창역 등 주요 교통망 접근성이 양호한 편입니다 (차량 10분 내외).

* 혐오시설

* 주변에서 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 강원도 평창군은 쓰레기 처리 시설 운영 및 관리를 강화하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 토지 중 농지로 이용되는 부분(목록2,3)에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 전 해당 읍·면사무소에 문의하여 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 법정지상권: 등기부상 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다르거나, 타인의 토지에 건물이 있는 경우 발생할 수 있는 권리로서, 정확한 권리관계 및 해당 여부에 대한 면밀한 분석이 필요하며, 인수 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 생산관리지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물: 일괄매각 대상에 제시외 건물(컨테이너 등)이 포함되거나 제외될 수 있어, 매각 포함 여부를 명확히 확인해야 합니다. 제시외 건물 중 컨테이너 1동은 제외되나, 관정은 포함됩니다.

* 공동담보: 본 물건이 채권자의 공동담보로 제공되었을 가능성이 있어, 타 경매 물건과의 연관성 및 추가적인 채무 부담 가능성을 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오대산국립공원 인근에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택입니다. 자연환경이 뛰어나고 평창의 관광지와의 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 법정지상권의 존재 가능성, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등 권리분석 및 법규 검토가 매우 중요합니다. 특히 법정지상권은 추가적인 부담이 될 수 있는 요소이므로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다. 임차인은 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지: 약 9,891㎡(약 2,993평)의 넓은 토지는 전원생활, 농장 운영, 또는 추가 개발(용도지역 내 허용 범위 확인 필요) 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 청정 자연환경: 오대산국립공원과 인접하여 쾌적하고 친환경적인 입지를 자랑합니다. 자연 속에서의 휴양 및 주거를 원하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 관광지 접근성: 평창의 주요 관광 명소와 가까워 주말주택, 세컨하우스, 또는 펜션/체험 시설 등으로 활용할 잠재력이 있습니다.

* 넓은 부지의 단독주택: 단독주택으로서의 기능 외에도, 부대시설(정자, 다락방, 찜질방, 지하창고 등)이 포함되어 있어 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,403,135,000원입니다. 제시된 정보만으로는 주변 시세나 유사 물건의 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 그러나 다음과 같은 점을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 넓은 토지와 단독주택의 감정가를 고려할 때, 전원주택 및 토지로서의 가치는 높다고 볼 수 있습니다.

* 평창 지역의 단독주택 시세는 지역별, 입지별 편차가 크지만, 유사 규모의 토지를 가진 전원주택의 경우 수억 원에서 십억 원 이상까지 다양하게 거래되고 있습니다.

* 가장 중요한 것은 법정지상권 여부와 농지취득자격증명 발급 가능성 등 잠재적 리스크 해소 여부입니다. 만약 법정지상권이 인수 부담으로 작용하거나 농지취득자격증명 발급이 어렵다면, 부동산의 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

* 따라서, 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 85% 수준 에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 경매 접근 방식이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 법률적 분석 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라집니다.)

* 보수적 추정가: 약 9억 8천 2백만 원 ~ 11억 9천 2백만 원

입찰 전에 반드시 현장 조사, 법률 전문가와의 상담, 농지취득자격증명 발급 가능성 확인 등 심층적인 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.