나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30367 [2] 강원특별자치도 정선군 신동읍 조동리 211-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호1): 태백시 통동 소재 ‘요물골’ 북서측 원거리에 위치하며 주위환경은 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역임.
일련번호2): 정선군 신동읍 조동리 소재 ‘조동4리 경로당' 서측 인근에 위치하며 주위환경은 주택지, 임야, 농경지 등으로 형성된 지역임.
일련번호3): 정선군 남면 무릉리 ‘무릉아파트’ 서측 근거리에 위치하며 임야로 형성된 임야지대임.
일련번호4): 정선군 정선읍 애산리 '봉장사' 북측 인근에 위치하며 주위환경은 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역임.
일련번호5): 정선군 여량면 여량리 ‘여량고등학교’ 남측 인근에 위치하며 농경지, 임야 등으로 형성된 농경지대임.

교통상황

일련번호1): 본건 인근까지 차량접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼때 대중교통 사정은 다소 불편한 정도임.
일련본호2),4),5): 본건 인근까지 차량접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼때 대중교통 사정은 보통 정도임.
일련번호3): 본건은 차량접근이 불가능하며, 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 볼때 대중교통 사정은 다소 불편한 정도임.

형태 및 이용상태

일련번호1): 부정형의 완경사지로 '전(휴경지)'으로 이용중임.
일련번호2): 부정형의 급경사지로 '전(휴경지)'으로 이용중임.
일련번호3): 부정형의 급경사지로 '자연림'으로 이용중임.
일련번호4): 부정형의 급경사지로 '전(휴경지)'으로 이용중임.
일련번호5): 사다리형의 평지로 전, 분묘 소재지 및 제시외 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1) :보전관리지역, 공장설립제한지역(2016-11-28)(백산취수장)<수도법>, 개발촉진지구(2008-12-19)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구(탄광지역개발촉진지구)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 배수구역<하수도법>
일련번호2) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 100m이내_소,양(염소),젖소,사슴,말,돼)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지
일련번호3) :농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호4) :도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1,000m이내_젖소,사슴,말,돼지,개,닭,오)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

일련번호1): 토지 지상에 사진과 같이 소유자 미상의 제시외 수목이 다수 존재함.
일련번호5): 토지 지상에 사진과 같이 비닐하우스, 가설건축물, 분묘, 공작물 등이 존재함.

공부와의 차이

일련번호5) 공부상 지목은 전이나 일부 육안상 주택으로 이용중인 것으로 보여지는 가설건축물, 부속건물, 부대시설 및 묘지 등이 존재함.
(가설건축물은 신고 기한이 도과되었으므로 관련 부서에 별도 확인을 요함)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 입찰 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 읍.면사무소에 문의 바람)
.공유자 우선매수권행사 1회로 제한
.지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 영월지원 2025타경30367 (2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 디비손해보험주식회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 강원특별자치도 정선군 신동읍 조동리 211-1

* 용도: 전 (밭)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 4,539,000원

* 토지 면적: 1068.00㎡ (약 323.09평)

* 토지 지분: 267㎡ (약 80.77평)

1.4. 매각 구분

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

해당 물건은 강원특별자치도 정선군 신동읍 조동리 일대에 위치하며, 주변 환경은 농경지, 임야, 주택지 등으로 형성되어 있습니다. 구체적으로는 정선군 신동읍 조동리 211-1번지 일대이며, 일부 토지(일련번호 2)는 '조동4리 경로당' 서측 인근에 위치합니다. 이 지역은 과거 함백탄광이 있었던 곳으로, 현재는 지역의 자연 환경과 농경지가 어우러진 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편하거나 보통 수준인 것으로 파악됩니다.

2.3. 지형 및 이용 상태

토지는 부정형(불규칙한 형태)이며, 일부는 완경사지, 급경사지, 또는 평지로 이용되고 있습니다. 현재 '전(휴경지)' 또는 '자연림' 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 특히, 일련번호 5번 토지는 전, 분묘 소재지 및 제시외 건부지로 이용 중이며, 공부상 지목은 전이나 육안상 주택으로 이용 중인 것으로 보이는 가설건축물이 존재합니다.

2.4. 도로 접근성

지적도상 본건은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 이는 토지의 이용 및 건축에 있어 중요한 제약 사항이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2013-07-01: 김영창 지분 전부 이전 (이성애)

* 2023-09-01: 이성애 지분 압류 (삼척시, 말소기준권리)

* 2025-02-19: 이성애 지분 강제 경매개시결정 (디비손해보험주식회사, 본 사건)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

이 사건의 경우, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 정보는 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농경지와 임야 등이 주를 이루는 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 분석보다는 지역의 자연 환경 및 농업 관련 가치를 중심으로 판단해야 합니다. 주변에 주택지, 경로당, 학교 등이 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있으나, 상업 시설이 밀집된 상권 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 '조동4리 경로당'이 있으며, 정선군 내에는 화암동굴, 정선 5일장 등 관광 및 지역 특색을 살린 시설들이 있습니다.

5.2. 특수 물건 정보

* 농지취득자격증명: 농지를 취득하기 위해서는 해당 읍.면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 입찰 무효가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘(무덤)가 소재하고 있으며, 이는 분묘기지권과 관련될 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 유지·관리하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리로, 관련 법적 검토가 필요합니다.

* 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상입니다. 따라서 매각 후 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 됩니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 법원으로부터 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리는 1회로 제한됩니다.

* 제시 외 물건: 토지 지상에 소유자 미상의 수목, 비닐하우스, 가설건축물, 분묘, 공작물 등이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따라 농지 취득 시 농지취득자격증명은 필수적이며, 이를 취득하지 못하면 낙찰 후에도 소유권을 이전받지 못하거나 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘의 존재는 토지 이용에 있어 추가적인 법적 분쟁 및 비용을 야기할 수 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 소유자의 권리 행사가 제한될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 물건지별로 보전관리지역, 도시지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 각종 제한 사항이 존재하여 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적 제약

* 맹지: 지적도상 도로와 접하지 않는 맹지이므로, 토지 접근성 및 활용에 큰 제약이 따릅니다. 건축 허가 등의 경우 진입로 확보가 필수적입니다.

* 지형: 일부 토지는 급경사지로 이용되고 있어 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 제시 외 건축물 및 분묘: 공부상 면적과 실제 이용 현황이 다를 수 있으며, 무허가 건축물이나 분묘 등은 철거 또는 관련 법규에 따른 처리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

* 공유자 우선매수권: 입찰 시 공유자가 최고가 매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수할 가능성이 있어, 예상보다 낮은 가격에 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 인수할 권리가 있는지 여부를 추가 확인해야 할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 정선군에 위치한 토지의 일부 지분 매각 건으로, 농지이면서 지적도상 맹지인 점, 그리고 토지 위에 분묘가 존재한다는 점이 특징입니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 등 법적, 물리적 제약 사항이 복합적으로 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 절차를 면밀히 검토하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 맹지이나, 향후 진입로 확보 또는 인접 토지와의 협의를 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 농업적 활용: 농지 취득 자격이 있다면, 농업 경영을 위한 목적으로 활용할 수 있습니다.

* 지분 투자: 전체 토지 가격 대비 상대적으로 낮은 가격으로 투자가 가능하며, 향후 공유물 분할 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,539,000원이며, 매각 대상은 토지 지분 267㎡ (전체 면적 1068㎡의 약 25%)입니다. 이에 따라 지분 감정가는 약 1,134,750원 (4,539,000원 * 267/1068)으로 산정됩니다.

그러나 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필수 등의 제약 사항과 공유자 우선매수권 행사 가능성을 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

본 건은 인수할 임차인 보증금이 없어 보증금 부담은 없으나, 위에서 언급된 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 현장 조사 및 법적 검토 후, 위험 요소를 반영한 보수적인 가격으로 산정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 법률 자문을 통해 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.