나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97149 [2] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 1층 107호, 108호로서,
외벽 : 복합판넬, 석재 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터,창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21) (접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m) (중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경97149 (2)

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층 108호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설-휴게음식점)

감정가: 889,000,000원

토지면적: 14.95㎡ (약 4.52평)

토지지분: 14.9507㎡ (약 4.52평)

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물지분: 48㎡ (약 14.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보 (유동화물건)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 108호로서, 외벽은 복합판넬, 석재 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호 등입니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형 평지이며, 현재 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로3류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

중소기업은행 근저당권 (을1, 2023-12-07, 1,464,000,000원)이 말소기준권리입니다.

말소 예정 권리

본 경매 절차로 인해 말소되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권이전3번신탁등기말소 (갑4)

* 소유권이전 (갑5, 비피씨주식회사, 매매 959,959,000원)

* 근저당권 (을1, 중소기업은행, 1,464,000,000원)

* 가압류 (갑6, 경기신용보증재단, 191,253,799원)

* 압류 (갑7, 광주시)

* 임의경매개시결정 (갑8, 중소기업은행, 1,254,236,600원)

* 가압류 (갑9, 국민은행, 203,611,757원)

* 가압류 (갑10, 중소벤처기업진흥공단, 100,091,147원)

* 가압류 (갑11, 중소기업은행, 51,716,823원)

* 압류 (갑12, 국민건강보험공단)

* 압류 (갑13, 경기광주세무서장)

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,010,673,526원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 본 건 등기부 요약에서는 해당 권리가 확인되지 않습니다.

임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 현재 점유자가 있는지, 있다면 계약 조건이 어떻게 되는지에 대한 추가 확인이 필요함을 의미합니다. 그러나 인수해야 할 보증금이 없으므로 권리 분석상의 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화성시 영천동 일대는 동탄2신도시에 포함된 지역으로, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 복합 상권입니다.

대로변에 위치하고 잘 정비된 도로망을 갖추고 있어 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 업무 시설 종사자, 지식산업센터 입주 업체 등을 주요 잠재 고객으로 볼 수 있습니다.

공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 되어 있어 식음료 관련 업종에 적합하나, 카페, 소매점 등 다양한 업종으로의 전환도 가능합니다.

대규모 택지개발지구 내 상업지역의 특성상 경쟁은 존재하나, 지역 발전과 더불어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건은 계획도시인 동탄2신도시에 위치하여 기본적인 도시 기반 시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

교통상황에서 언급된 노선버스정류장 외에도 대중교통 이용이 편리할 것으로 보이며, 주변 상업 및 업무시설 종사자들을 위한 편의시설(다양한 식당, 카페, 은행 등) 이용이 용이합니다.

정확한 주변 편의시설 및 녹지 공간 정보는 현장 조사를 통해 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있으며, 이는 통상 채권이 금융기관 간에 양수도되는 과정에서 발생하는 경매 절차입니다.

이러한 물건은 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 본 건의 경우 채권자가 명확히 특정되어 있어 일반적인 임의경매와 크게 다르지 않을 것으로 판단됩니다.

임대 관계 미상

현재 해당 물건의 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 계약 조건은 어떻게 되는지에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

다행히 인수 보증금이 0원이므로 권리상으로 부담되는 부분은 없습니다.

지역적 경쟁

상업 및 업무시설이 밀집된 지역 특성상, 유사 업종과의 경쟁이 존재할 수 있으며, 이는 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 검색 결과에 따르면, 본 물건 인근에 납골당, 폐기물 처리장 등과 같은 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 상세한 지역 분석을 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시 내 중심 상업 및 업무 지구에 위치한 1층 근린상가로서, 우수한 교통망과 주변의 풍부한 유동인구를 기반으로 높은 잠재력을 지니고 있습니다.

특히 제2종 근린생활시설(휴게음식점)로 활용 가능하여, 지역 주민 및 인근 업무 종사자들을 대상으로 안정적인 영업이 기대됩니다.

다만, 임대 관계 미상 등 현장 조사를 통한 상세 확인이 필요한 부분도 있으므로, 투자 전 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

동탄2신도시의 성장 잠재력

지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 수도권 신도시의 핵심 지역에 위치합니다.

1층 코너 입지

대로변 코너에 가까운 1층 상가로서, 높은 가시성과 고객 접근성을 자랑합니다.

활발한 상권

주변에 다수의 지식산업센터와 업무시설, 주거 단지가 있어 잠재 고객이 풍부한 지역입니다.

활용도 높은 업종

공부상 휴게음식점으로 되어 있으며, 이를 기반으로 한 임대 또는 직접 운영 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 889,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 분석

* 향후 상권 발전 가능성 및 예상 임대 수익률 분석

* 명도 소요 비용 및 예상되는 명도 과정 분석

* 세금, 관리비 등 추가적인 보유 비용 고려

* 총 채무액 및 법원 경매 진행 현황 분석

위 조건들을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사와 현장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.