나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97149 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 1층 107호, 108호로서,
외벽 : 복합판넬, 석재 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1),(2) 공히 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터,창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21) (접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m) (중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경97149 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층107호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 휴게음식점)

감정가: 1,085,000,000원

토지면적: 16.73㎡ (약 5.06평)

건물면적: 53.70㎡ (약 16.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

주위환경: 공장, 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역으로, 해당 지역은 동탄2신도시 지역에 해당합니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 북측으로는 왕복 8차선, 서측으로는 왕복 6차선, 남측 및 동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 20층 건물 내 1층 107호, 108호로 구성되어 있습니다. 외벽은 복합판넬, 석재 마감 등이며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

토지형상및이용상태: 대체로 사다리형의 평지로서, 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획및제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 대로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등 다양한 도시계획시설 및 규제가 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1, 중소기업은행 근저당 (2023-12-07 접수, 채권액 1,464,000,000원)입니다.

경매신청채권자: 갑9, 중소기업은행 임의경매 (2024-11-11 접수, 채권액 1,254,236,600원)입니다.

등기부요약:

* 갑6: 주식회사더퍼스트타워투 소유권이전5번신탁등기말소 (2023-12-07 접수)

* 갑7: 비피씨주식회사 소유권이전 (매매, 2023-12-07 접수)

* 을1: 중소기업은행 근저당 (말소기준권리, 2023-12-07 접수, 1,464,000,000원)

* 갑8: 경기신용보증재단 가압류 (2024-10-14 접수, 191,253,799원)

* 갑9: 중소기업은행 임의경매 (2024-11-11 접수, 1,254,236,600원)

* 갑10: 국민은행 가압류 (2024-11-22 접수, 203,611,757원)

* 갑11: 중소벤처기업진흥공단 가압류 (2024-11-27 접수, 100,091,147원)

* 갑12: 중소기업은행 가압류 (2024-12-09 접수, 51,716,823원)

* 갑13: 국민건강보험공단 압류 (2025-12-16 접수)

* 갑14: 경기광주세무서장 압류 (2026-01-29 접수)

권리소멸: 상기 등기된 모든 권리들은 말소기준권리인 을1 근저당보다 후순위에 있거나, 경매 신청 채권자의 권리이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 특이사항 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (지상권 개요: 비고란 비어 있음)

임차인현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

물건 위치는 "기흥동탄TG" 인근 지역으로, 주변에 공장, 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

본 건은 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등록되어 있으며, 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 양호합니다.

동탄2지구 개발 계획과 연계하여 지역 상권의 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

다양한 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 본 건은 유동화물건으로, 통상적인 경매 절차와 유사하나, 자산유동화 관련 특수성을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등 임대 현황이 명확히 파악되지 않았습니다. 임대 관계 미상인 경우, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

주변 개발 계획: 동탄2지구 개발과 관련된 추가적인 정보 및 변동사항을 면밀히 파악하여 미래 가치를 예측해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 근린상가로, 교통 요충지 인근의 준주거지역에 자리잡고 있어 입지적 강점이 있습니다.

대로변에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 주변의 다양한 업무 및 상업시설 종사자들을 대상으로 한 영업활동에 유리합니다.

권리관계상 매각으로 인한 인수되는 권리는 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 유동화 물건이라는 점은 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 동탄2지구라는 신흥 개발 지역 내의 대로변 상가로, 향후 미래 가치 상승 기대.

접근성: 주요 도로에 직접 접하여 높은 접근성과 가시성 확보.

권리 안정성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

활용도: 휴게음식점 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,085,000,000원

최선순위 근저당: 1,464,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

통상적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 868,000,000원을 초기 고려 가격으로 삼을 수 있습니다.

다만, 정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 임대 현황 파악, 경쟁률 예측 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.