나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100656 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재"새솔119안전센터"남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규
모 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 소재하는 노선버스정류장 까지의 거리 및 운
행 빈도 등으로 보아, 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 : 4층 / 지상 : 10층 내 제1층 제106호로,
(사용승인일 : 2022.03.24)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 새시 창호 등 입니다.

이용상태

소매점(현황 : 공실)입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 설비, 소화 설비, 승강기 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서,"업무시설(오피스텔),제1종근린생활시설,제2종근린생활시설 건부지"등으로
이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2류)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

토지에 별도등기 있으므로 확인 요함(금지사항등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100656 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔 1동 1층 106호

용도: 근린상가 (현황: 소매점)

감정가: 860,000,000원 (8억 6천만원)

토지 면적: 8.23㎡ (약 2.49평)

토지 지분: 8.2258㎡ (약 2.49평)

건물 면적: 33.08㎡ (약 10.01평)

건물 지분: 33.081㎡ (약 10.01평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사

사용승인일: 2022년 3월 24일

2. 입지조건

입지조건

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔119안전센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 사정 역시 보통으로 평가됩니다.

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

송산그린시티는 생태를 고려한 관광·레저 도시 기능이 부여된 대규모 개발 사업 지구로서, 향후 발전 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다.

3. 권리분석

권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2024년 1월 26일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1, 금660,000,000원)입니다.

경매 절차 진행과 함께 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2024-01-26, 권리종류: 소유권이전 3번신탁등기말소 (권리자: 홍미경)

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-01-26, 권리종류: 소유권이전 (권리자: 최지연, 매매 금857,771,460원)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2024-01-26, 권리종류: 근저당권 (권리자: 우리은행, 금660,000,000원, 말소기준권리)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-09-03, 권리종류: 가압류 (권리자: 전남신용보증재단, 금14,960,000원, 말소)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2024-12-11, 권리종류: 임의경매 (권리자: 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사, 금570,127,544원, 말소)

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-10-24, 권리종류: 압류 (권리자: 화성세무서장, 말소)

등기부채권 총액은 674,960,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

본건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 신흥 상권입니다.

건물은 2022년 3월에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

현재 건물은 소매점 용도로 이용되었으나, 현황은 공실 상태입니다.

새솔동 지역은 송산그린시티 개발의 일환으로 계획된 곳으로, 향후 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

주변에 새솔초등학교, 송린초등학교, 송린중학교, 새솔고등학교 등 교육시설이 위치하며, 새솔119안전센터, 주민센터, 우체국 등 공공시설과 수노을 중앙공원, 봉선 체육공원 등 녹지 및 체육 시설도 계획되어 있습니다.

특정 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 설비, 소화 설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

최신 건물임을 고려할 때 기본적인 내부 설비는 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 위치한 대규모 아파트 단지 및 계획 중인 주거시설을 통해 잠재적인 배후수요를 확보할 수 있습니다.

새솔동 중심 상권 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 토지에 별도등기(금지사항등기)가 존재한다는 점입니다. 이는 거래의 제한이나 예상치 못한 추가 부담을 야기할 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 해당 등기의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

현재 건물이 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 임차인을 확보하기 위한 시간과 노력이 필요합니다.

송산그린시티는 개발 초기 단계에 있는 지역이므로, 향후 개발 계획의 변경이나 지연 가능성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 준공)된 근린상가로, 송산그린시티라는 대규모 개발 프로젝트 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

아파트 단지 배후수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능하며, 신축 건물의 장점을 살릴 수 있습니다.

그러나 토지에 존재하는 별도등기(금지사항등기)는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크이며, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

현재 공실 상태이므로, 입찰 전 임대 시장 조사 및 임차인 확보 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 송산그린시티 개발의 수혜 지역: 향후 지속적인 인구 유입과 상권 성장이 기대됩니다.

* 신축 상가: 비교적 최신 건물로 내부 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 배후수요 확보 가능성: 인근 대규모 아파트 단지 및 주거지역을 통해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 관련 추가 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

감정가는 8억 6천만원으로 책정되었으나, 이는 초기 감정가이며 실제 낙찰가는 부동산 시장 상황, 경쟁률, 물건의 하자 여부(특히 토지 별도등기) 등에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 토지 별도등기(금지사항등기)의 구체적인 내용에 따라 물건의 가치가 크게 변동될 수 있으므로, 반드시 법률 전문가와 상담 후 권리 관계를 명확히 파악한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

현재 공실 상태임을 감안하여, 향후 임대 수익률과 회수 기간을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.