나이스옥션 법원경매 수원 2024타경93833 [1] 경기도 수원시 권선구 오목천동 951 오목천동 푸르지오 1단지 105동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 오목천동 소재 "오현초등학교" 서측 인근에 위치, 북동측으로
는 농경지대이며, 주위는 각종 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 지하철역(오목천역) 및 노선버스정류장이 소재하여
대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 104호로서

외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 지상에 5개 동의 아파트 부지로 이용되고 있음

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 대로1류(폭 35m-40m) 및 대로3류(폭25m-30m)에 접하여 있으며, 남측 및 서
측으로 각각 소로(8m-10m)에 접하여 있어 인접 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m-40m)(2012-03-21)(접
합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
상대보호구역(오현초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구
역(오현초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경93833 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 오목천동 951 오목천동 푸르지오 1단지 105동 1층104호

물건종별: 아파트

감정가: 367,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 46.05㎡ (약 13.93평)

건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.70평)

재매각 여부: 재매각

매수보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 권선구 오목천동 951, 오목천동 푸르지오 1단지 105동 1층 104호에 소재합니다.

주변 환경:

본 건은 "오현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 북동측으로는 농경지대가 있습니다. 주위에는 각종 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 오목천역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북측 및 동측으로 폭 35~40m 및 25~30m의 대로가 있고, 남측 및 서측으로는 폭 8~10m의 소로에 접해 있어 도로망이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

오케이저축은행 근저당 (접수일자: 2022-04-15, 채권액: 550,800,000원)이 본 건의 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

등기부등본 상의 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 비어있어 현황 조사가 필요합니다.

등기부채권 총액: 1,136,231,120원

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 조사되지 않았습니다 (미상).

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본 물건이 위치한 오목천동 일대는 공동주택(아파트, 다세대주택)과 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

주변 편의시설:

감정평가서 상 주위에 각종 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리한 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주거 환경:

15층 아파트 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다. 내외부 마감은 일반적인 아파트 수준으로, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

교육 환경:

단지 서측 인근에 오현초등학교가 위치하고 있으며, 해당 학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의 및 안전 설비:

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건:

본 물건은 재매각 절차를 거치고 있습니다. 이는 최초 입찰 시 유찰되거나, 낙찰자의 대금 미납 등의 사유로 다시 경매가 진행되는 경우이므로, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

임대차 관계 미상:

임차인 현황 조사 시 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 점유 여부 및 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

토지이용계획:

비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있으나, 기존 아파트 단지이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 지역 개발 정책에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

혐오시설 관련:

주변 시설에 대한 검색 결과, 수원시 음식물자원화시설이 고색동에 위치하나, 본건 물건지(오목천동)와는 상당한 거리가 있어 직접적인 악취 등의 피해 영향권 내에 있는 것으로 판단되지는 않습니다. 또한, 현재까지 파악된 정보로는 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 오목천동에 위치한 오목천 푸르지오 1단지 아파트로, 지하철 오목천역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 갖추어져 있어 생활 인프라가 양호한 편입니다. 84.96㎡(약 25.70평)의 전용면적을 가진 아파트로, 건물 자체의 구조 및 설비는 일반적인 수준입니다.

다만, 본 물건은 재매각 대상이며, 임대차 관계가 미상이라는 점에서 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다. 모든 권리관계는 말소될 것으로 예상되나, 지상권에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망: 오목천역 역세권 및 간선도로 인접으로 수도권 접근성이 좋습니다.

생활 인프라: 아파트 단지, 학교, 상업 시설이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 확보에 용이합니다.

재매각 기회: 재매각 물건의 특성상, 경쟁이 줄어들어 상대적으로 유리한 조건으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 3개월 내 유사 물건의 실거래가, 급매가, 주변 시세, 명도 가능성, 예상 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 재산세 및 보유 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가: 367,000,000원

면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가보다 낮게 책정될 가능성이 있으며, 본 건의 경우 임차인 미상 및 재매각 사유 등을 감안할 때, 이를 고려한 신중한 입찰가 책정이 필요합니다. 보수적인 접근으로는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 상세 조사 결과에 따라 조정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 일반적인 가이드라인일 뿐, 정확한 입찰가는 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.