나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577228 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-17 그랑블루인영종 8층817호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재, "인천중산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
숙박시설 및 업무시설,근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 건내18층 817호로서,
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 생활숙박시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 48m, 북동측으로 노폭 약16m 내외의 포장도로와 각각 접하고, 남동
측으로 노폭 약 20m내외의 보행자도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m-50m)(2012-12-28)(접합), 중
로1류(폭 20m-25m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-11-07)(접합
) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<
수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경577228 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1886-17, 그랑블루인영종 8층 817호

용도: 생활숙박시설 (건축물대장 상 '숙박시설', '생활숙박시설', '근린생활시설' 복합 용도)

감정가: 175,000,000원

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.5515㎡ (약 1.07평)

건물면적: 26.05㎡ (약 7.88평)

건물지분: 26.05㎡ (약 7.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용인축산업협동조합 (추정)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 22층 규모 건물 내 8층 817호

집합건물 등기부 요약:

총 등기부채권 금액: 1,321,175,465원

말소기준권리: 용인축산업협동조합 근저당 (2022.04.19, 120,000,000원)

소멸 예정 권리: 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수 (모두 말소 대상)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, '지상권' 언급 있으나 상세 내용 부재)

감정평가 요약:

위치 및 주위환경: 인천 중구 중산동, 인천중산초등학교 남서측 인근, 숙박/업무/근린생활시설 지역, 주환경 보통.

교통상황: 차량 통행 가능, 인근 노선버스정류장 소재, 대중교통 보통.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물 내 8층 817호, 외벽 석재/복합판넬, 내벽 벽지/타일, 창호 샷시.

이용상태: 생활숙박시설로 이용 중.

설비내역: 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비.

토지 형상 및 이용: 등고평탄한 정방형, 숙박/근린생활시설 건부지로 이용.

인접 도로: 남서측 48m, 북동측 16m 포장도로 접합, 남동측 20m 보행자도로 접합.

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로1류(보행자도로), 중로2류, 경제자유구역, 성장관리권역.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

주변 환경: 인천광역시 중구 중산동에 위치하며, 인천중산초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 남서측 48m, 북동측 16m, 남동측 20m 폭의 도로와 접해 있어 교통망이 우수합니다.

지역 특성: 본 물건은 중심상업지역이자 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 또한 경제자유구역 내에 위치하여 관련 정책적 이점을 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2024타경577228호 부동산 임의경매 사건입니다.

물건의 말소기준권리는 2022년 4월 19일 접수된 용인축산업협동조합의 근저당 (을1, 1억 2천만원)입니다.

이 외에도 다수의 근저당 및 가압류 채권이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정에 따른 촉탁 등기이므로, 본 경매 절차를 통해 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,321,175,465원으로 높게 나타나지만, 이는 낙찰 시 정리되는 금액입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되었으나 상세 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 현재 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 점유자에 대한 명확한 확인 및 명도 절차 진행 시 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 인천 중구 중산동 일대는 중심상업지역으로 분류되어 있으며, 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달해 있습니다.

인천중산초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

영종도 지역의 지속적인 개발 계획과 연계하여, 관광객 및 비즈니스 수요 증가에 따른 생활숙박시설로서의 임대 수익 창출 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 총 22층 규모의 현대적인 건축물입니다.

해당 호실은 8층에 위치하며, 전용면적 26.05㎡ (약 7.88평)으로 아담한 공간을 제공합니다.

내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일로 시공되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 그리고 승강기 설비가 완비되어 있어 생활에 불편함이 없습니다.

현재 해당 호실은 생활숙박시설로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유자가 누구이며 임대차 계약 여부 및 조건이 어떻게 되는지에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

높은 총 채권액: 등기부등본상 채권 총액이 13억원을 초과하는 점은 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행되었음을 보여주지만, 이는 낙찰 시 소멸되는 권리이므로 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

미기재 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되었으나, 그 상세 내용이 제공되지 않아 등기부등본 외 추가적인 권리 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 영종도 내 중심상업지역에 위치한 생활숙박시설입니다.

인천중산초등학교 인근이라는 입지적 장점과 함께, 현대적인 건물 구조 및 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있다는 점은 긍정적입니다.

다만, 임대차 관계가 불명확하고, 등기부상 채권 총액이 높은 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 신중한 접근이 요구되며, 철저한 현장 조사를 통해 임대차 관계를 명확히 하고, 주변 시세 및 향후 발전 가능성을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

영종도 지역 개발 계획과 연계한 장기적인 미래 가치 상승 잠재력.

중심상업지역 내 위치로 인한 안정적인 상권 및 다양한 편의시설 접근성.

생활숙박시설로서의 임대 수익 창출 가능성.

우수한 교통망과 도로 접근성을 바탕으로 한 편리한 이용.

9. 예상 입찰가

감정가 175,000,000원을 기준으로, 본 물건의 잠재적 리스크(특히 임대차 관계 미확인)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서는 감정가의 80%~90% 수준(140,000,000원 ~ 157,500,000원)에서 접근을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 실제 현장 방문을 통한 임대차 관계 확인, 명도 가능성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

추천 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.