나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508052 [2] 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020.10.22)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 범랑판넬 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 알루미늄 샷시 및 페어글라스 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,라): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며, 현황 공실 상태임.
기호(다): 공부상 교육연구시설(학원) 용도이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 근린생활시설, 교육연구시설,
위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경
제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며 현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508052 (2)

채권자: 평OOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 기본 물건 명세

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층202호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설, 현황 공실)

감정가: 429,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 46.23㎡ (약 13.98평)

토지지분: 46.23㎡ (약 13.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.60㎡ (약 25.29평)

건물지분: 83.6㎡ (약 25.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치: 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근.

주위환경: 아파트 단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역. 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지형상: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다.

이용상태: 현황 근린생활시설, 교육연구시설, 위락시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 지정

본 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있습니다.

총 등기부채권액은 2,825,061,435원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 2024년 3월 8일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 자료상으로는 없습니다.

모든 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상입니다.

명시적으로 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 아파트 단지, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공원이 복합적으로 분포하고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 정보

건물명: 동양타워

준공일: 2020년 10월 22일 (사용승인일)

구조: 철골구조 테크슬라브(평슬라브) 지붕 5층 건물입니다.

전체 호실 수: 27개 호실.

4.3. 현재 상태

공부상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

현황: 공실 상태입니다.

기타: 기호(가,나,라)는 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며, 기호(다)는 교육연구시설(학원) 용도이나 현황 모두 공실입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

송산공원이 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

5.2. 교통 편의성

차량 진출입이 수월하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

5.3. 혐오시설 유무 (제공된 정보 기반)

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 존재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 수익

현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 유치 및 안정적인 운영을 위한 계획이 필요합니다.

6.2. 과다 채권 총액

총 등기부채권액(2,825,061,435원)이 감정가(429,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 과정에서의 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 권리 관계

인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 높아 채권자 간의 복잡한 관계에 따른 경매 절차 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 중구 중산동에 위치한 동양타워 내 근린상가 물건입니다. 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있어 잠재적인 상권 가치가 있습니다. 현재 공실 상태이며, 감정가는 429,000,000원입니다. 권리 분석상 특별히 인수할 위험한 권리는 없으나, 총 채권액이 상당하여 경매 진행 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 입지 조건: 아파트 단지와 업무시설 등 배후 수요가 있고, 중심상업지역 내 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 다용도 활용: 공부상 제2종근린생활시설 외에 교육연구시설, 위락시설 등으로도 활용이 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

* 가격 메리트 가능성: 높은 채권 총액으로 인해 경쟁이 적거나, 감정가 대비 낮은 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로, 낙찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가, 임대 수요 예측, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석한 후에 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 다만, 과다한 채권 총액은 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있으며, 이는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

따라서, 충분한 시세 조사 후 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.