나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508052 [3] 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층203호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020.10.22)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 범랑판넬 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 알루미늄 샷시 및 페어글라스 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,라): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며, 현황 공실 상태임.
기호(다): 공부상 교육연구시설(학원) 용도이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 근린생활시설, 교육연구시설,
위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경
제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 교육연구시설(학원) 용도이며 현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경508052 (3)

소재지

인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층 203호

건물 구조 및 사용승인일

철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2020년 10월 22일

용도

공부상 교육연구시설(학원)

현황 공실 상태

면적

토지면적: 35.84㎡ (약 10.84평)

건물면적: 64.80㎡ (약 19.60평)

감정가

332,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

평택축산업협동조합 (을1, 갑13 등기 내역 참조)

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통 상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

도로 접근성

본건 건물은 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 경제자유구역 및 수도권 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2024년 3월 8일자 평택축산업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 실제 현황 조사 시 지상권 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계액이 0원이므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 현황 요약

* 소유권 이전 (갑7, 2024-03-08)

* 근저당 (을1, 2024-03-08, 1,332,000,000원) - 말소기준권리

* 기타 가압류, 압류, 근저당, 임의경매개시결정 등 다수 (갑8~12, 갑14, 갑15, 갑13) - 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 본 건 경매 개시 결정 등기: 임의경매 (갑13, 2025-03-05, 평택축산업협동조합, 1,150,540,046원)

채권 총액

등기부상 기재된 총 채권액은 2,825,061,435원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황

본건은 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

건물 용도 적합성

건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 위락시설 등으로 복합 활용이 가능하며, 본건(203호)은 교육연구시설(학원) 용도로 등록되어 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 식당, 카페, 소매점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 송산공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교통 편의성

본건 소재지까지 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험

현재 본건은 공실 상태로, 낙찰 후 임차인 모집 및 공실 관리에 대한 계획 수립이 필요할 수 있습니다.

수익성 검토 필요

향후 예상되는 임대 수익률 및 임대 시장 동향 분석을 통해 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 경제 상황에 따른 자산 가치 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 확인

물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으므로, 실제 현장 조사 시 지상권의 존재 및 그 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건 동양타워 2층 203호는 2020년 사용승인을 받은 신축 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 인천 중구의 복합 상업 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 교육연구시설 외 다양한 용도로의 활용이 가능합니다. 등기부상 채권 총액이 높으나, 임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 낙찰 후 적극적인 공실 해소 전략이 요구됩니다. 특히, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 존재 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2020년 사용승인으로 노후도가 낮아 리모델링 등의 추가 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하여 배후 수요 및 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

* 다용도 활용 가능성: 교육연구시설 외 근린생활시설, 위락시설 등 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 설정으로 대부분의 권리가 소멸되어 권리 인수에 따른 부담이 적습니다. (단, 지상권은 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 332,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 시세, 지역 상권 분석, 예상 임대 수익률, 그리고 현황 공실 해소 및 지상권 등 특이사항 발생 시의 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 단계에서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.