나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508052 [4] 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철골구조 테크슬라브(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2020.10.22)

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 범랑판넬 붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 알루미늄 샷시 및 페어글라스 창호 등임.

이용상태

기호(가,나,라): 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며, 현황 공실 상태임.
기호(다): 공부상 교육연구시설(학원) 용도이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 근린생활시설, 교육연구시설,
위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합), 경
제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이며 현황 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508052 (4)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1885-5 동양타워 2층 204호

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실)

* 감정가: 489,000,000원

* 토지면적: 52.71㎡ (약 15.95평)

* 토지 지분: 52.71㎡ (약 15.95평)

* 건물면적: 95.40㎡ (약 28.86평)

* 건물 지분: 95.4㎡ (약 28.86평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 평택축산업협동조합 (말소기준권리 근저당권자)

* 사용승인일: 2020년 10월 22일

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '송산공원' 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 업무시설, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 경제자유구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2024년 03월 08일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 요약:

* 모든 권리는 말소 예정으로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

* 주요 권리로는 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 등이 있으며, 말소 예정입니다.

* 총 채권 금액은 약 2,825,061,435원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 없더라도, 현황 공실 상태임을 재확인할 필요가 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 인천 중구의 중심 상업 지역에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 주변 아파트 단지 및 업무 시설 등을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

* 건축물 현황상 제2종근린생활시설(일반음식점) 외에도 교육연구시설, 위락시설 등 다양한 용도가 혼재 가능함을 알 수 있습니다.

* 이는 상권의 다변화 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 송산공원이 북서측 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실 상태: 현재 비어있는 상태이므로, 임차인 확보까지 공실 위험 및 추가적인 공실 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 약 28.2억 원에 달하는 총 채권 금액은 감정가(4.89억 원) 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 유찰 가능성 또는 입찰가 산정에 부담 요인이 될 수 있습니다.

* 상권 변화 가능성: 지구단위계획구역에 해당하므로, 향후 지구단위계획 변경에 따른 상권 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

* 건축물 상태: 2020년 사용승인으로 비교적 신축이나, 장기 공실 시 건물 관리 상태 악화 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 인천 중구 중산동 소재 동양타워 내 근린상가로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다.

* 주변 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요와 교통 접근성이 양호한 입지입니다.

* 권리 분석상 말소되지 않는 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 하지만 현재 공실 상태이며, 감정가 대비 높은 총 채권 금액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 낙찰 후 공실 해소 및 임대 수익률 확보 방안, 그리고 향후 상권 변화 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인)로 건물 상태에 대한 기대치가 높습니다.

* 송산공원 인접 및 중심 상업 지역 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 높은 총 채권 금액으로 인해 경매가 유찰되어 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 필요하지 않습니다.

* 현재 감정가는 489,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 현재 공실 상태, 향후 임대 수익률, 부동산 시장 동향, 명도 예상 비용, 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 시장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.