나이스옥션 법원경매 평택 2024타경57065 [2] 경기도 안성시 공도면 진사리 20-14 안성공도우림임대아파트 108동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 <스타필드 안성> 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 16층 건내 8층 803호
기호(나) : 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 20층 건내 4층 402호
기호(다) : 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 16층 건내 16층 1605호 로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

기호(가-다) 공히 아파트로서, 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.
- 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경57065 (2)

* 소재지: 경기도 안성시 공도면 진사리 20-14 안성공도우림임대아파트 108동 4층 402호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 53.13㎡ (약 16.06평)

* 토지면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 조OO

1.2. 감정평가액

* 감정가: 131,000,000원

1.3. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

* 선순위 임차권 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 <스타필드 안성> 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 아파트 지대입니다.

* 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

* 본건은 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 20층 건물 중 4층 402호입니다.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 전반적인 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다.

2.4. 이용상태

* 집합건물로서 아파트로 이용 중입니다. (현황은 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 참조, 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.)

2.5. 설비내역

* 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 소로2류, 소로3류, 중로3류 등의 도로 접합 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 도시계획적 제한사항이 있습니다.

2.7. 주변 시설

* <스타필드 안성>이 인근에 소재하여 쇼핑, 문화, 여가 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수원지방법원 평택지원 강제경매개시결정 (2024.12.26.) 입니다.

* 본 경매개시결정 등기보다 선순위인 권리가 존재합니다.

* 등기사항에 따르면, 조성훈 씨 명의의 주택임차권(을8)이 2024년 04월 25일에 등기되었으며, 보증금 150,000,000원, 전입일자 2022.03.22., 확정일자 2022.02.03.로 기록되어 있습니다.

* 특히, 본 임차권은 "말소: 인수"로 표기되어 있어, 경매 낙찰자가 해당 임차보증금을 인수해야 함을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-22

* 확정일자: 2022-02-03

* 배당신고일자: 2024-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 후, 본건 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 본 임차권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 임차인의 전입일자(2022.03.22)보다 선순위 임차권 등기일(2024.04.25)이 늦지만, 대항력 있는 임차권은 말소기준권리보다 앞서며, 인수 조건입니다.

4. 상권분석

* 본건은 안성시 공도읍의 주요 아파트 밀집 지역에 위치합니다.

* 인근 <스타필드 안성>을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 주거 편의성이 높습니다.

* 지역 내 유동인구가 꾸준하며, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 안성공도우림임대아파트

* 건축 승인일: 1998년 07월 03일

* 총 동수: 9개 동 (본건 108동)

* 총 세대수: 940세대

* 최고 층수: 20층 (본건 4층)

* 주차대수: 총 541대 (지상 360대, 지하 181대 - JSON 정보 기준)

5.2. 면적 정보

* 본건 전용면적: 53.13㎡ (약 16.06평)

* 본건 토지지분: 29.90㎡ (약 9.04평)

* 최근 거래된 유사 면적(약 41.28㎡, 약 12.5평)의 전용면적 기준 시세가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(조성훈)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 보증금 인수 금액이 감정가(131,000,000원)보다 높으며, 일반적인 시세보다도 높을 수 있어 명도 및 자금 계획에 신중을 기해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 추가적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 건축연도(1998년)가 비교적 오래되어 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 안성시 공도읍의 아파트 밀집 지역에 위치하며, <스타필드 안성> 등 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 150,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다.

* 이러한 인수 보증금 부담을 고려했을 때, 낙찰 후 총 지출 비용이 시세 대비 과도하게 높아질 위험이 있습니다.

* 철저한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적이며, 임차인과의 협상 또는 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안성시 공도읍은 꾸준한 개발과 함께 주거 수요가 높은 지역입니다.

* <스타필드 안성> 등 대형 편의시설 인근에 위치하여 거주 편의성이 뛰어납니다.

* 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경이 양호합니다.

* 인수해야 할 임차 보증금이 높지만, 이를 고려한 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 131,000,000원입니다.

* 최근 거래된 유사 면적(약 12.5평)의 거래가액이 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 이를 본건의 면적(약 16.06평)에 비례하여 환산 시, 대략 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준의 시세가 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이를 포함한 총 취득 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 위 시세 및 감정가, 그리고 막대한 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 만약 110,000,000원에 낙찰될 경우, 총 취득 비용은 110,000,000원(입찰가) + 150,000,000원(인수 보증금) = 260,000,000원이 됩니다. 이는 현재 예상 시세보다 높은 금액이므로, 임차인과의 협상 및 향후 시세 변동 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.