나이스옥션 법원경매 평택 2024타경57065 [1] 경기도 안성시 공도면 진사리 20-14 안성공도우림임대아파트 103동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 <스타필드 안성> 남서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 16층 건내 8층 803호
기호(나) : 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 20층 건내 4층 402호
기호(다) : 철근콘크리트 벽식구조 박공지붕 16층 건내 16층 1605호 로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

기호(가-다) 공히 아파트로서, 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.
- 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경57065 (1)

감정가: 133,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 20-14 안성공도우림임대아파트 103동 8층803호

용도: 아파트

건물면적: 53.13㎡ (약 16.08평)

전용면적: 41.28㎡ (약 12.49평)

총면적 (아파트 단지 기준): 74,746.3㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.897㎡ (약 9.05평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 주요 특징

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 <스타필드 안성> 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 단지로 출입하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 갑3 (관악세무서장 압류, 2024.05.16 접수)

등기부채권 총액: 120,000,000원 (조성훈 강제경매 150,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 우태민

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-03-23

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 있음

3.3. 권리분석 종합

을구 12번 임차권 등기가 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당 절차에서 임차인의 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 '대항력 있는 임차인' 정보가 우선하므로 이에 대한 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 대형 복합 쇼핑몰인 <스타필드 안성>이 가까이 위치하여 쇼핑, 문화, 엔터테인먼트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 정보

인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건과 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 안성시 읍·면 지역에서 생활폐기물 매립시설, 쓰레기 소각장, 의료폐기물 소각장 등 혐오시설 설치 계획으로 인한 주민 반발 사례가 있었던 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 안성공도우림임대아파트

사용승인일: 1998년 07월 03일

동수/세대수: 9개동 / 940세대

주차대수: 총 541대 (지하 360대, 지상 12대 - 정보 혼재)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

- 교육시설: 양진초등학교, 양진중학교 인근 소재

- 쇼핑시설: 스타필드 안성, 노브랜드 평택용이점 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(우태민)의 보증금 120,000,000원 인수 여부입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 상승할 수 있습니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

최근 안성시 일부 지역의 경우, 과도한 공급과 일자리 부족으로 인해 부동산 가격이 하락하거나 거품이 빠지는 사례가 보고되었습니다. 투자 시 이러한 지역적 특성을 고려해야 합니다.

6.3. 아파트 노후화

1998년에 사용 승인된 아파트로, 약 28년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 스타필드 안성 인근에 위치하여 생활 편의성이 높고, 단지 규모도 상당한 편입니다. 그러나 1998년에 준공된 아파트라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금(120,000,000원)을 인수할 가능성이 있다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 경매 감정가(133,000,000원)와 최근 실거래가(85,000,000원 ~ 95,000,000원) 간의 큰 차이 또한 주목해야 할 점입니다. 입찰 전 임차인과의 협상 또는 명도 전략, 그리고 정확한 시세 조사를 통해 인수 부담액을 면밀히 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

- 스타필드 안성 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 활동 등 편의시설 접근성이 우수합니다.

- 대규모 아파트 단지로서 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

8.2. 잠재적 시세 상승 가능성

- 감정가(133,000,000원)와 최근 실거래가(약 85,000,000원 ~ 95,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재하여, 시장 상황 및 권리 인수 비용을 고려한 적정가로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

최근 실거래가(8층): 94,000,000원 (2026년 5월 6일)

임차인 보증금 인수 가능액: 최대 120,000,000원

본건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 최근 8층 매물이 94,000,000원에 거래된 점과 감정가 133,000,000원과의 격차를 고려한 것입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 실제 입찰가는 이 인수금액을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 모두 배당되지 않는다면, 낙찰자의 총 매수 비용은 예상 입찰가에 인수되는 보증금까지 더해지므로 매우 신중한 판단이 요구됩니다. 추가적인 현장 조사를 통해 임차인의 배당 상황 및 협상 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경57065 (1)

감정가: 133,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 20-14 안성공도우림임대아파트 103동 8층803호

용도: 아파트

건물면적: 53.13㎡ (약 16.08평)

전용면적: 41.28㎡ (약 12.49평)

총면적 (아파트 단지 기준): 74,746.3㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.897㎡ (약 9.05평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 주요 특징

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 <스타필드 안성> 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대로서 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 단지로 출입하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 갑3 (관악세무서장 압류, 2024.05.16 접수)

등기부채권 총액: 120,000,000원 (조성훈 강제경매 150,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 우태민

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-03-23

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 있음

3.3. 권리분석 종합

을구 12번 임차권 등기가 매수인에게 인수됩니다. 이는 배당 절차에서 임차인의 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서상의 '대항력 있는 임차인' 정보가 우선하므로 이에 대한 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 또한, 대형 복합 쇼핑몰인 <스타필드 안성>이 가까이 위치하여 쇼핑, 문화, 엔터테인먼트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 정보

인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 본건과 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 안성시 읍·면 지역에서 생활폐기물 매립시설, 쓰레기 소각장, 의료폐기물 소각장 등 혐오시설 설치 계획으로 인한 주민 반발 사례가 있었던 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 안성공도우림임대아파트

사용승인일: 1998년 07월 03일

동수/세대수: 9개동 / 940세대

주차대수: 총 541대 (지하 360대, 지상 12대 - 정보 혼재)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 양진초등학교, 양진중학교 인근 소재

* 쇼핑시설: 스타필드 안성, 노브랜드 평택용이점 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(우태민)의 보증금 120,000,000원 인수 여부입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 상승할 수 있습니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

최근 안성시 일부 지역의 경우, 과도한 공급과 일자리 부족으로 인해 부동산 가격이 하락하거나 거품이 빠지는 사례가 보고되었습니다. 투자 시 이러한 지역적 특성을 고려해야 합니다.

6.3. 아파트 노후화

1998년에 사용 승인된 아파트로, 약 28년이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 스타필드 안성 인근에 위치하여 생활 편의성이 높고, 단지 규모도 상당한 편입니다. 그러나 1998년에 준공된 아파트라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금(120,000,000원)을 인수할 가능성이 있다는 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 경매 감정가(133,000,000원)와 최근 실거래가(85,000,000원 ~ 95,000,000원) 간의 큰 차이 또한 주목해야 할 점입니다. 입찰 전 임차인과의 협상 또는 명도 전략, 그리고 정확한 시세 조사를 통해 인수 부담액을 면밀히 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 스타필드 안성 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 활동 등 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 대규모 아파트 단지로서 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

8.2. 잠재적 시세 상승 가능성

* 감정가(133,000,000원)와 최근 실거래가(약 85,000,000원 ~ 95,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재하여, 시장 상황 및 권리 인수 비용을 고려한 적정가로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 133,000,000원

최근 실거래가(8층): 94,000,000원 (2026년 5월 6일)

임차인 보증금 인수 가능액: 최대 120,000,000원

본건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 최근 8층 매물이 94,000,000원에 거래된 점과 감정가 133,000,000원과의 격차를 고려한 것입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크 요인이므로, 실제 입찰가는 이 인수금액을 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 모두 배당되지 않는다면, 낙찰자의 총 매수 비용은 예상 입찰가에 인수되는 보증금까지 더해지므로 매우 신중한 판단이 요구됩니다. 추가적인 현장 조사를 통해 임차인의 배당 상황 및 협상 가능성을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.